Жилье может подешеветь. — Газета ВЗГЛЯД. 7 июля 2008
Газета ВЗГЛЯД
7 июля 2008
Жилье может подешеветь
Девелоперы готовы продавать дома по цене 22 тыс. рублей за квадратный метр, если поможет государство
В четверг прошло третье заседание инвестиционно-строительного клуба. Банкиры и девелоперы обсудили перспективы инвестиционного сотрудничества, а также поговорили о роли государства в развитие рынка доступного жилья. По мнению участников заседания, одной из наиболее перспективных форм реализации жилищных программ является ГЧП, так как государство предоставляя девелоперам определенные преференции, может требовать снижения цен на недвижимость. В четверг прошло третье заседание инвестиционно-строительного клуба, организованного Ассоциаций строителей России (АСР) совместно с Ассоциацией региональных банков (АРБ). В нем приняли участие топ-менеджеры строительных организаций из многих регионов России, а также представители ряда банков. Гостями заседания стали заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Государственной думы РФ Александр Коган и президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИК) Елена Николаева.
Строители подписали соглашение с «Единой Россией»
В ходе заседания были подписаны два важных для строительной отрасли соглашения.
Первое из них — отраслевое соглашение в области строительства и строительных материалов — было заключено между партией «Единой Россией», «Деловой Россией», АСР и представителями строительных компаний. Как считает Александр Коган, подписание этого соглашения должно способствовать развитию рынка недвижимости в России.
Второе соглашение было подписано между АСР и Национальным агентством развития малоэтажного и коттеджного строительства. Оно направлено на расширение сотрудничества между бизнесом и правительством в рамках реализации проектов малоэтажного и коттеджного строительства в России.
В то же время, как отмечали участники заседания, для развития строительной отрасли в России мало одних соглашений. Нужны деньги. Именно вопросам поиска инвестиций было посвящено выступление вице-президента АРБ Владимира Гамзы.
Банкиры готовят рынок строительных проектов
По образному сравнению Владимира Гамзы, «сегодня банки и строители ходят по разные стороны улицы»: «Задача инвестиционно-строительного клуба состоит в том, чтобы сделать это движение совместным».
По мнению банкира, этому может помочь формирование в России организованного рынка инвестиционных строительных проектов. Он рассказал, что уже намечена программа по построению такого рынка. «В первую очередь нам нужно разработать стандарты инвестиционных проектов», — сказал Владимир Гамза.
Он пояснил, что уже сегодня банкиры готовы оценивать строительные проекты с точки зрения инвестиционной привлекательности. «Мы готовы собирать пул из 3-5 перспективных проектов для проведения роуд-шоу для привлечения того или другого источника финансирования», — сказал вице-президент АРБ.
Владимир Гамза согласен, что идеальным источником финансирования новых девелоперских проектов для любой компании являются собственные средства. Это позволяет ей не только сохранять полный контроль над строительством, но и приносит самые высокие доходы.
Однако, продолжил банкир, ни один даже очень крупный игрок рынка недвижимости, если он занимается исключительно девелоперскими проектами, не может позволить себе самостоятельно финансировать строительство. «Это возможно только в том случае, когда девелоперский бизнес является для компании побочным», — уверен Владимир Гамза.
Поэтому, продолжил банкир, возвращая участников заседания к действительности, строителям приходится привлекать инвестиции со стороны. В настоящее время существует несколько схем привлечение инвестиций в девелоперские проекты. Каждая из них имеет свои плюсы и минусы.
К примеру, как рассказал Владимир Гамза, банковские кредиты до сих пор являются одним из наиболее выгодных инвестиционных инструментов, не смотря на высокие процентные ставки. В то же время российская действительность такова, что большое число девелоперских компаний не могут рассчитывать на привлечение кредитов, так как практически не имеют имущества и не могут предоставить банкам залог.
Бюджет поселит молодые семьи в новостройки
В то же время, как заметил финансовый директор ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» Дмитрий Иноземцев не обязательно идти за инвестициями в банки. «Ищите «длинные деньги» инвестиционных фондов, в том числе негосударственных пенсионных фондов», — сказал он, выступая на заседании.
В качестве примера он привел опыт ЮграИнвестСтройПроект. Учредителем компании является Ханты-Мансийский Негосударственный пенсионный фонд, а в реализацию ее жилищных проектов в ХАМО вкладывают средства ИК «Ренессанс Капитал» и НПФ «ГАЗФОНД».
Кроме того, как рассказал Дмитрий Иноземцев, в ХМАО нашли еще один источник дополнительный финансирования строительства. Девелоперы добились принятие регионального закона, согласно которому бюджетные субсидии молодым семьям на покупку жилья можно вкладывать только в новостройки. «Таким образом, за счет бюджета идет стимулирование строительства в регионе», — похвастался Дмитрий Иноземцев.
Участники заседания инвестиционно-строительного клуба отметили, что,действительно, в тех регионах, где власти оказывают девелоперам поддержку, развитие отрасли идет более высокими темпами. Особенно хорошо это заметно в сегменте малоэтажного строительства.
Программа «Свой дом» идет в регионы
Как рассказал Александр Коган, в настоящее время вопросам малоэтажного строительства уделяется большое внимание со стороны государства. Он отметил, что в 2007 году малоэтажные проекты составили 38% всех проектов, победивших в конкурсах на получение госгарантий (в 2006 году – 0%).
Депутат отметил, что в 2007 году индивидуальными застройщиками было построено 42, 64% от общего объема ввода жилья (в 2006 году — 39,5%). В дальнейшем эта цифра будет расти. «В разработанной партией «Единая Россия» программе «Свой дом» поставлена цель — довести к 2010 году долю малоэтажного домостроения до 50%», — подчеркнул Александр Коган.
Он считает, что серьезную помощь в реализации поставленной цели должны оказать местные власти. По словам депутата, в рамках программы «Свой дом» регионам был предложено разработать собственные программы развития малоэтажного домостроения.
По данным Александра Когана, сегодня подобные программы приняты в 11 регионах России. В качестве примера он привел Оренбургскую, Ярославскую, Воронежскую и Калужскую области. Кроме того власти шести регионов приняли собственные программы развития малоэтажного строительства в рамках региональных программ «Жилище». Еще 40 регионов могут принять такие программы в ближайшее время.
Депутат уверен, что региональные программы «помогают четко распределить обязательства между местными органами власти, инвесторами, застройщиками и ресурсоснабжающими организациями». «Там, где они реализуются, заметны более высокие темпы роста жилищного строительства», — сказал Александр Коган.
Одновременно он сообщил, что в регионах на один рубль, вложенный государством в малоэтажное строительство, бизнес инвестирует 18 рублей. «Там, где власть и бизнес нашли общие интересы, там уже видны результаты», — согласился с депутатом президент АСР Николай Кошман.
Государство обеспечивает низкие цены
При этом Александр Коган уверен, что создание государственно-частных партнерств в строительстве, поможет снизить цены на жилье для россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не способных приобрести недвижимость по рыночным ценам. «Государство может договориться с девелопером о том, что он снизит цены на жилье, скажем, до 22 тыс. рублей за метр в обмен на определенные преференции», — сказал газете ВЗГЛЯД Александр Коган.
Он пояснил, что такой преференцией, к примеру, может стать передача застройщику выполнение госзаказа на строительство муниципального жилья или жилья для военных. «Кроме того, государство за свой счет может подвести к объекту все коммуникации или бесплатно передать застройщику дополнительный земельный участок под строительство», — продолжил депутат.
Строителям подобные предположения кажутся очень заманчивыми. Более того, в настоящее время в Ярославской области реализуется пилотный проект ГЧП в сфере малоэтажного строительства – компания «Ярослав Мудрый» и областное правительство совместно инвестируют строительство района «Зеленый бор», расположенный в пригороде Ярославля. В нем будет построено 300 индивидуальных жилых домов и до 500 таунхаусов площадью 100-120 кв. метров, а также создана необходимая социальная инфраструктура для проживания 10 тыс. человек.
Как рассказал директор по развитию УК « Ярослав Мудрый» Сергей Охов, 400 га земли, на которой реализуется проект, девелопер получил бесплатно. Транспортная инфраструктура района будет простроена за счет средств федеральных программ, а социальная – за счет средств соответствующих региональных программ. Даже на инженерные сети девелоперу не надо будет «раскошеливаться», их, по словам ярославца, проложат «собственники-монополисты в рамках своих инвестиционных программ». По словам Сергея Охова, «все это позволило инвесторам снизить цены на жилье в районе с 50 тыс. рублей (цена жилого «квадрата» в Ярославле) до 22 тыс. рублей».
Государство может регулировать цены
Как считает вице-президент АРС Владимир Пономарев опыт «Ярослава Мудрого» можно будет использовать по всей России. «В настоящее время не больше 20% россиян могут позволить себе приобретение жилой недвижимости по рыночным ценам. Остальная часть населения нуждается в адресном регулировании цен», — сказал он газете ВЗГЛЯД.
По мнению Владимира Пономарева, таким регулятором цен станет государство, когда возьмет на себя часть расходов на строительство. «В этом случае оно выступит рыночным инвестором, который сможет потребовать от застройщиков снижения стоимости жилья», — уверен вице-президент АСР. Это позволит довести цену одного квадратного метра жилой недвижимости в большинстве регионов России до 22 тыс. рублей.
В то же время, не останутся в накладе и строители. В настоящее время порядка 50% стоимости возведения объектов недвижимости приходится на оплату технических условий, то есть доступу к подключению инженерных сетей. «Если раньше мы платили за подключение 2-3 млн рублей, то с 1 июня эти цифры возросли в 20-50 и более раз», — рассказал газете ВЗГЛЯД гендиректор СК «Столица» Абдулнасыр Кадыров.
Он уверен, что если в ближайшее время государство не исправит ситуацию, цены вырастут еще больше, и «строительный рынок России ждет коллапс».
В то же время, как отметил Александр Коган, в рамках ГЧП по реализации строительных проектов государство готово брать на себя обязательства по подключению к инженерным сетям, как это произошло в Ярославле. То есть, затраты девелоперов сократятся как минимум в два раза, и снижение цен на жилье, построенное в рамках ГЧП, до 22 тыс рублей вряд ли серьезно отразиться на их доходах.
