Загородный рынок ждет потепления. — Бюллетень Недвижимости. 17 ноября 2008
Бюллетень Недвижимости
17 ноября 2008
Загородный рынок ждет потепления
Нынешнее состояние рынка загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти – не застой, а режим «активного ожидания». Так полагают девелоперы, обещающие новый подъем активности весной-летом 2009 года. Однако они форсируют продажи, чтобы получить деньги на завершение уже начатых проектов. Главной особенностью осенне-зимнего сезона на загородном рынке стало требование покупателей предоставить им значительные скидки. Застройщики не всегда готовы согласиться с этим, но стремятся пойти навстречу клиентам и привлечь их иными бонусами. Покупателей стало меньше, но оставшиеся быстро принимают решения и сразу расплачиваются наличными за приобретаемые дома.
Заморозки на почве
Рынок замер. У застройщиков – проблемы с кредитами. Покупатели не верят в надежность банков и забирают из них вклады, опасаются скачков курса доллара и евро и ждут низких цен. Проблемы финансово-кредитного рынка наложились на сезонное снижение спроса. Эту ситуацию описывали участники круглых столов по загородной тематике на XVII Ярмарке Недвижимости, которая на днях состоялась в Северной столице.
Еще два-три месяца назад все шло как обычно, теперь же развитие заторможено. Новые проекты, начало реализации которых было намечено на первые месяцы 2009 года, отложены до более благоприятного времени. Оптимисты говорят, что это время наступит весной, в крайнем случае – осенью, а «хорошо информированные оптимисты» предрекают начало светлого будущего через полтора-два года.
Число покупателей на загородном рынке заметно сократилось, их гораздо меньше, чем предполагали инвесторы, рассчитывая планы продаж на месяцы вперед. Однако клиенты не потеряли интереса к приобретению коттеджей: те, у кого достаточно денег, покупают дома сегодня, остальные выжидают и надеются на снижение цен. Даже процент приобретателей-инвесторов остался тем же.
Поэтому девелоперы, судя по их выступлениям на Ярмарке Недвижимости, вынуждены искать такие решения, каких не требовал растущий рынок.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский не скрывает: наблюдается стагнация, продажи останавливаются и в поселках, и в садоводствах, неважно реализуются и отдельно стоящие объекты. Более всего спад ощутим в сегменте бизнес-класса, менее – в элит-классе. Но и дешевые дома, скорее всего, будут ждать хозяев до весны.
«Спад покупательского спроса связан с тем, что потенциальные домовладельцы дезориентрованы и не понимают, какие шаги следует предпринять, чего ждать: падения цен на 30%, о котором много говорят, или, напротив, роста на 30%», – считает генеральный директор «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков.
Возможно, спрос был бы выше, но получить ипотечный заем на постройку или покупку коттеджа за чертой Петербурга почти невозможно. «Загородный рынок по отношению к городскому испытывает меньшее напряжение, но исключительно потому, что он никогда не пользовался теми благами в виде кредитных программ, которые имело городское строительство, – объясняет советник руководителя Группы компаний «Стинком» Светлана Невелева. – Практически 95% застройщиков коттеджных поселков привыкли рассчитывать на свои силы». К тому же, у загородных застройщиков, как правило, есть свои производства стройматериалов и конструкций.
С ипотечными программами до сих пор работали лишь три-четыре компании, связанные с банками, в том числе застройщики поселка Янино и микрорайона Новая Ижора. Банки всегда опасались кредитовать загородную недвижимость, поэтому ипотека здесь стала появляться только в последний год. Получателями ипотечных кредитов становились как правило покупатели элитных домов, которых банки считали самыми надежными заемщиками. Предпринимателям тоже было проще взять кредит, чем пускать на приобретение деньги из бизнеса. Теперь для того чтобы рассчитаться за домовладения, им придется изымать деньги из оборота.
Покупки от страха
Застройщикам приходится добывать деньги на завершение хотя бы тех проектов, которые находятся в более или менее высокой степени готовности. Это непросто: кредиты для бизнеса предполагают уже 20, а иногда и 30% годовых, к которым следует приплюсовать до 15% инфляции. Но и такие деньги получить удается не всегда. «В банках просто запрещено сейчас давать кредиты под девелоперские проекты», – говорит Светлана Невелева.
Не случайно с рынка, по словам генерального директора компании Village Consulting Алексея Рогова уже уходят «непрофильные игроки, которые пытались заработать на волне роста стоимости земельных участков», а остаются только застройщики, способные отвечать по своим обязательствам. Но они в первую очередь постараются закончить работы по уже начатым проектам. Тем более что в эти проекты вкладывали средства и покупатели – как соинвесторы. В завершающей стадии – около 30% строящихся поселков в петербургских пригородах, то есть примерно 60 из 200.
При всем том, госпожа Невелева считает, что покупатель и без скидок готов сейчас приблизить «реализацию своей мечты» – купить дом. Просто из опасения, что потом сделка может не состояться или ее условия сильно изменятся. Год назад покупателям было из чего выбирать, и они не спешили. Теперь же склонны быстро покупать загородное жилье, чтобы не потерять деньги.
В «Стинкоме» отметили возврат покупательского интереса к давно начатым проектам, которые на каком-то этапе стали менее привлекательными для покупателей. Теперь близость проекта к завершению и склонность застройщиков пойти навстречу клиенту и согласиться с его пожеланиями могут ускорить продажи. Заметим, впрочем, что так поступают не все девелоперы – так, Village Consulting принципиально продает только готовые дома, как и раньше.
Скидка против кредита
Самое массовое пожелание покупателей – «дайте 15%-ную скидку». Покупатели ориентируются на обещания, которые раздают городские застройщики. Светлана Невелева считает, что на загородном рынке такое снижение едва ли возможно. В городе «раздача слонов» последовала за летним повышением цен на 15–20%, но за КАДом его не наблюдалось. К тому же, девелоперы здесь работают в иных условиях и не склонны завышать цены, а потому и «скидывать» сейчас особенно нечего. Да и городские скидки обещаны только для строящегося жилья, которое будет сдано через два, а то и три года, но не на готовые квартиры. «Практически ежедневно к нам приходят клиенты и заявляют, что готовы купить дома, если им дадут скидку. Почему, за что? – «А в городе дают!» Значит, в городе рентабельность настолько высока. Мы скромнее, так как прекрасно знаем, сколько стоит земля и подготовка земли. И совершенно смело можем утверждать: падения цен на землю в коттеджных поселках не будет», – утверждает госпожа Невелева.
Однако так думают не все девелоперы. Некоторые готовы согласиться с покупателями. «Вряд ли произойдет серьезное понижение цены, – полагает Андрей Бочков, – но девелоперам нужно завершать начатые проекты. Поэтому сейчас хорошо прийти к застройщику, сказать: «Вот деньги, дайте скидку». Скидка, которую он может дать, сопоставима с процентной ставкой по кредиту, который тот же застройщик возьмет в банке на завершение кредита». Иными словами, речь может идти о скидке до 15–20%.
Девелоперы готовы предоставить покупателям не столько скидки с цены, сколько иные бонусы. Так, «Стинком» еще недавно стремился к концептуальной застройке поселков и потому не допускал покупки участков «с подрядом», которая означала возможность строительства домов по иным проектам и с привлечением сторонних организаций. Но сейчас соглашается и на такой вариант. Правда, оговаривает согласие рядом условий – в том числе архитектурным надзором, чтобы в поселке не появились строения, выбивающиеся из общего архитектурного стиля. Сегодня до трети продаваемых в Ленобласти участков предполагают строительство коттеджа с подрядом.
Весной цены на загородном рынке могут слегка пойти вниз. Это не связано с требованиями покупателей, не желающих считаться с тем, что загородный «квадрат» и так дешевле петербургского. Причина – в падении цен на стройматериалы. Цемент и железо (а вслед за ним арматура) теперь стоят заметно меньше, чем несколько месяцев назад. Сокращение штатов строителей и ограничение роста зарплат тоже повлечет за собой ценовое лавирование. И это, скорее всего, скажется на стоимости строительства – но еще не сегодня.
Приносите деньги!
Необычное осеннее затишье за городом не уменьшило доли инвестиционных покупателей, – утверждает Андрей Бочков, – она осталась прежней: около 15%. К тому же, сделки одинаковыми темпами идут и в тех поселках компании, в которых предлагаются готовые дома, и в тех, где продаются участки «с подрядом». Застройщики готовы пойти навстречу клиенту, приносящему деньги сегодня и расплачивающемуся за все без рассрочки.
Вообще, если совсем недавно инвестиционные сделки на предмет загородных домов и участков заключались ради прибыли, то сейчас, как правило, – ради сохранения нажитого. Конечно, покупатели элитных домов приобретают их для себя. Инвесторы же потянулись за теми инженерно-подготовленными участками в поселках бизнес-класса, где проложены все сети и дороги. «Раньше человек приносил залог за участок, а потом раздумывал и торговался две-три недели, а то и месяц. Теперь покупатель приходит, выбирает участок и сразу вносит всю сумму, а не только первоначальный залог, – говорит господин Бочков. – С октября это стало тенденцией».
«Рынок оздоравливается. Мы рассчитываем, что после Нового года начнется активизация, потому что есть разумные люди, которые покупают на нисходящем тренде. Мы уже фиксируем рост интереса к нашим элитным проектам Мистолово и Вартемяги. Эконом-класс продается практически без корректировки цен, в бизнес-классе необходима корректировка на 10–15%, чтобы удерживаться в запланированном графике продаж. Спрос на готовые объекты в составе существующей коттеджной застройки по-прежнему превышает предложение», – утверждает Алексей Рогов.
Застройщики не ожидают и падения покупательского интереса к домам из кирпича и дерева. «Едва ли покупатели переориентируются на дома из дешевых конструкций, скорее, человек поступится квадратными метрами, исключительно индивидуальным проектом и выберет типовой. Вероятно, даже в бизнес-классе сложится тенденция приобретения земельного участка и строительства на нем небольшого дома», – предполагает Светлана Невелева.
Дождаться весны
Трудно сказать, насколько искренен оптимизм застройщиков. Если трудности продлятся дольше, чем надеются застройщики, на загородном рынке может произойти «перегруппировка». Ведь даже сильные компании работают «с колес», без серьезных запасов и вынуждены обращаться за кредитами на завершение проектов. Маленькие же фирмы могут просто не дождаться смены тенденций. На их место придут другие, в большей степени ориентированные на сотрудничество с банками и аккредитованные ими.
Пока же с покупкой загородного дома для постоянного проживания спешат те петербуржцы, которые еще летом решили перебраться в пригороды: в конце лета – начале осени был отмечен спрос на дома эконом-класса, причем не только в коттеджных поселках.
Андрей Бочков считает, что рыночное равновесие восстановится естественным путем: когда число домовладений, находящихся в продаже, сократится, растущий каждую весну спрос вызовет и рост цен, и оживление сделок. «К моменту, когда рынок развернется и пойдет в рост, количество продаж в поселках сократится. Мы опять столкнемся с ситуацией, когда спрос начнет превышать предложение, что в очередной раз спровоцирует рост цен. Так было после 1998 года, в 2004–2005 годах при торможении городских цен».
Однако с новыми начинаниями придется подождать несколько месяцев. «ПулЭкспресс Групп» намеревался в январе начать продажи домов нового проекта, но теперь, скорее всего, предпочтет выждать время. Но для давно работающих и относительно крупных компаний это, как уверяют девелоперы, не так страшно.
Village Consulting не намерен сокращать даже зарплату персонала. Но по новым проектам компания ведет только «документальную подготовку», не приступая к нулевому циклу, как признает Алексей Рогов. Он считает, что «на загородном рынке кризиса нет, а есть отложенный спрос и завышенные потребительские ожидания». Придет время – и спрос будет расти.
В будущем подъеме не сомневается никто. Вопрос лишь в сроках. Андрей Уманский не исключает, что рост не начнется еще около года. Андрей Бочков не склонен называть конкретные сроки: «Есть надежда, что рынок пойдет вверх весной, но объективно это может быть летом, а может – ближе к осени или к концу следующего года. И все же это произойдет неизбежно».
К каким изменениям на загородном рынке приведут сокращение спроса и рост покупательских ожиданий?
Дмитрий Свительман,
генеральный директор ООО «Аверс-аналитика»:
– Думаю, что это приведет к определенному застою на рынке и снижению числа сделок. Такая тенденция продлится до прояснения общей ситуации, понимания, что будет происходить, до большей переориентации девелоперов на то, что находит спрос, в том числе на инженерно подготовленные участки. Такова краткосрочная перспектива.
О долгосрочной говорить не приходится до февраля. Я думаю, к концу февраля станет понятно, что будет происходить с экономикой. От этого и станут «танцевать» застройщики. К февралю должно быть понятно, что происходит с банками, какие будут куплены, кто останется. Станет ясно, что происходит с ценами на нефть и другие энергоносители, с бюджетами и т. д.
Часть фирм попытается уйти с загородного рынка. Но для этого у них должна быть возможность уйти. Понятно, что те проекты, которые находятся в стадии приобретения земельного участка, могут быть отложены. Если дело дошло до изменения функционального назначения земли, в создание поселков вложены деньги – имеет смысл доводить замыслы до конца. Если же проекты находятся в стадии продаж – может быть, застройщики и рады из них выйти, но для этого кто-то должен их «выпустить», то есть купить домовладения. Загородный рынок, в отличие от рынка городского, более уязвим именно с точки зрения форс-мажорных выходов.
Константин Сафронов,
генеральный директор компании «Проект Консалт»:
– Эти изменения на самом деле уже произошли. Первое, самое существенное изменение – снижение темпов продаж. Относительно докризисного уровня они снизились в среднем на 40–50%. В связи с типичной сезонностью они могут еще больше упасть в январе-феврале. Естественно, в каких-то проектах темпы продаж остались прежними, в каких-то упали сильно, в других даже чуть возросли. Все явно идет к большей дифференциации: если проект нормальный, люди покупают, если никудышный – нет.
Вторая проблема – скрытые скидки. На первичном городском рынке скидки дают 15–20%, то же самое произойдет на загородном рынке. На статистике это не отразится. Даже по пессимистическому сценарию цены снизятся на 10–20%.
В третьем квартале цены на загородном рынке, в отличие от городского, фактически не выросли. Они вообще росли более равномерно, чем на рынке города. Уровень цен на загородную недвижимость всегда был более сдержанным и определялся конкретным проектом.
Обвального падения цен не будет. Они либо заморозятся, либо случится точечное падение. Если девелоперу понадобится увеличить ликвидность, он начнет устраивать акции и распродажи и снижать цену для покупателей, которые пришли с живыми деньгами.
В перспективе, скорее всего, резко уменьшится количество новых проектов, которые выходят на рынок, объем предложения упадет. Бурного роста проектов в следующем году ждать не стоит. Застройщики будут постепенно осуществлять проекты в консервативном ключе. Если есть управленческие и финансовые ресурсы на один-два проекта, они не станут браться за пять-шесть, потому что риски покрыть нечем: дешевых денег нет. Относительно крупные девелоперы останутся работать, случайные игроки уйдут. Девелоперов будет не 120, а, например, 60.
Ольга Трошева,
руководитель загородного отдела Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
– Сейчас, с одной стороны, многие проекты приостанавливаются или замораживаются. С другой стороны, собственники, нуждающиеся в наличных средствах и обладающие земельным активом, будут выставлять землю на продажу. Таким образом, возможно, увеличится объем предложений. Спрос же несколько уменьшится. Тот, кто может сохранить землю, будет ждать. Те, кто могут покупать, – будут покупать, потому что сейчас есть выбор и возможен торг.
Цены на землю бурно росли в последние годы и в некоторых районах достигли крайне высокой отметки, расти им уже некуда. В Сестрорецке иногда цена за сотку превышала 1,5 млн руб. Но южные районы Ленобласти, скажем, Всеволожский район, только набирают популярность. Здесь можно прогнозировать рост цен, хотя, возможно, по истечении какого-то времени, необходимого для стабилизации и возобновления уровня спроса.
Сказать, что сейчас цены будут падать, нельзя. Все-таки потенциальный спрос, пусть отложенный на какое-то время, остается очень большим. Будут снижаться цены только на проекты, которые недостаточно продуманы, в которых цена на землю была завышена. Крупные девелоперы могут выбрать приоритетные объекты, остальные – на время заморозить, но не снижать цену. Спрос на жилье остается неудовлетворенным, и никакие трудности с финансами этой ситуации не меняют.
Ирина Власенко,
руководитель проекта компании «Павловград»:
– Я думаю, те девелоперы, которые строят поселки не на кредитные деньги, заморозят проекты. Потом, весной, цены все равно вырастут. Они не могут не вырасти, поскольку земля растет в цене. Загородная недвижимость дешеветь не будет.
Оживление продаж и рост произойдут, наверное, к следующему лету. Думаю, что дорогое жилье по-прежнему будет в цене, на него будет спрос. На среднее – тоже, а вот на дешевое, которое строилось на средства субсидий, ипотечных кредитов и жилищных сертификатов, наверное, сократится: банки свернули кредитование.
Фернандо Маггона,
президент компании «Грин Хауз»:
– Ситуация на мировых финансовых рынках не могла не отразиться на рынке загородной недвижимости. Люди только интересуются возможностью приобретения домов, однако покупают их крайне редко.
Граждане, которые планировали приобрести объект загородной недвижимости, вряд ли совершат покупку до апреля следующего года. Многие понимают, что предназначенные для покупки дома деньги могут понадобиться для решения более насущных проблем.
В нынешней ситуации из десяти человек, интересующихся загородной недвижимостью, жилье купят лишь два. Еще столько же отложат свое приобретение до лучших времен. Остальным просто не хватит денег на покупку.
Зося Захарова,
руководитель отдела проектов и аналитических исследований «АРИН»:
– Пока кризис не сильно сказался на рынке загородной недвижимости. Однако уже с середины декабря и до февраля 2009 года ожидается традиционный спад спроса в данном сегменте рынка, что повлечет за собой снижение темпов продаж. Весной количество сделок должно возрасти, но к этому времени цены, скорее всего, успеют упасть на 10–15%.
Развитие ситуации в дальнейшем прогнозировать достаточно сложно – все зависит от состояния дел на мировом финансовом рынке. Если негативные тенденции продолжатся, рынок загородной недвижимости может пострадать больше других. Ведь приобретение коттеджа не является покупкой первой необходимости.
Потенциал развития рынка загородной недвижимости эконом-класса большой – спрос на такую недвижимость насытится не скоро. Кроме того, подобные объекты сегодня могут приобрести далеко не все представители среднего класса. А стоимость дорогой недвижимости традиционно подвержена меньшим колебаниям.
Ирина Ямаева,
маркетолог-аналитик компании «ПетроСтиль»:
– Считаю, что рынок элитной загородной недвижимости будет развиваться примерно теми же темпами, что и ранее. Мы не ожидаем сокращения платежеспособного спроса в этом сегменте рынка, а количество по-настоящему элитных проектов невелико. На нашей компании нестабильность, безусловно, отражается. Весь рынок сейчас занял выжидательную позицию – это сказывается на активности клиентов. Мы реагируем: стараемся повышать эффективность работы, сокращаем затраты там, где это не влияет на качество.
Вполне возможно, что через год-два сократится предложение, так как часть проектов заморожена. Несмотря на ценовую конкуренцию спросом будут пользоваться только хорошие проекты – потребители разборчивы. Во всех неликвидных и неадекватных сегменту и цене проектах девелоперы будут вынуждены либо снижать цены, либо повышать качество. Возможно и перепозиционирование объектов в более низкий класс.
Елена Николаева,
президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС):
– На рынке малоэтажного строительства кризисной ситуации не наблюдается. Особенно в регионах, где всегда было смешанное финансирование проектов (средства инвесторов, собственные средства предприятия и, наконец, кредитные деньги).
Девелоперы загородной недвижимости менее избалованы, чем их собратья в городах, и оказываются более устойчивы к кризисным явлениям. В отличие от квартир, которые часто скупаются задолго до своего физического появления на свет, загородные домовладения всегда имели требовательного покупателя, желавшего видеть построенный дом, прежде чем решиться на покупку. Взыскательный потребитель труден для бизнеса, но более устойчив и платежеспособен.
Наконец, в сегменте оснащенных всей необходимой инфраструктурой поселков ниже премиум-класса предложение до сих пор меньше спроса. Поэтому на фоне застоя строительного рынка и замораживания проектов крупные строительные компании продолжают активно развивать малоэтажное направление.
Мы советуем участникам рынка спокойно работать, воздерживаться от резких заявлений и действий, завершать те объекты, которые находятся в стадии развития. Хуже всего сейчас – паника. Если участники рынка начнут массово снижать цены, покупатель будет ждать дальнейшего снижения цены, приостановит покупки в ожидании некоего «дна». Это означает резкий скачок цен в дальнейшем из-за того, что предложение сократится. Понадобится искусственное сдерживание спроса, что всегда негативно воспринимается населением. В то же время меры по увеличению предложения жилья не могут дать мгновенного эффекта, хотя бы вследствие длительного цикла в строительстве.
Национальное агентство уже в первые дни октября разработало и передало в Правительство РФ предложения по поддержке строительной отрасли. Так, чтобы сохранить строительную отрасль России и обеспечить ввод социального жилья, было предложено связать выдаваемые средства ЦБ и Правительства РФ обязательствами – квотами на кредитование отрасли строительства доступного жилья.
Предлагалось также обеспечить долгосрочные государственные гарантии для привлечения финансирования на подведение инженерной и дорожной инфраструктуры к объектам массовой застройки.
Необходимо отменить таможенные пошлины на оборудование для производства строительных материалов и обеспечить льготное кредитование и государственные гарантии на привлечение финансовых ресурсов в производство строительных материалов.
Кроме того, нужно продолжать стимулировать деятельность АИЖК – в целях поддержания и дальнейшего развития системы ипотечного кредитования. Особое внимание следует уделить субсидированию процентных ставок по ипотечному кредитованию для малоэтажного жилья, социального и эконом-класса.
