Строительство жилья: тревожная весна уступила место целеустремленному лету
Нынешнее, третье по счету, Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства проходило в непростой для строительной индустрии момент. В связи с кризисом многие предрекали российской стройке колоссальное падение объемов, разорение десятков крупных и мелких фирм, появление сотен обманутых дольщиков и прочие ужасы. Но, как показало время, пессимистический сценарий не оправдался.
Окинув взором просторы родной страны, можно без труда заметить: строительство идет, объекты сдаются. Россияне, может быть, не такими темпами, как раньше, но все-таки въезжают в купленные по ипотеке квартиры.
Между тем проблем в строительной отрасли, без сомнения, еще колоссально много. И на Всероссийском совещании, на которое собрался весь цвет строительного сообщества, проблем друг от друга не скрывали.
Обвала не случилось, но тревоги не ушли
В целом ситуация на стройках гораздо лучше, чем думали многие пессимисты. Как рассказал на пленарном заседании министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, в прошлом году было построено рекордное, даже по сравнению с советским периодом, количество жилья — 83 млн кв. м. Не «подпортил» динамики и первый квартал этого года. По данным Росстата, только за первый месяц второго квартала, апрель, введено 4,9 млн кв. м — больше, чем за тот же период 2014 года.
Около 3,3 млн кв. м жилья введено в строй в 2014 году в Москве. И это, как отметил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, достаточно обнадеживающая статистика. Далеко не провальные показатели и в Московской области. По словам Германа Елянюшкина, заместителя председателя Правительства Московской области, в прошлом году в Подмосковье сдано 9,54 млн кв. м жилья, что вывело Московскую область в общероссийские лидеры.
Но строительство — это инерционный процесс. Сейчас стройка использует то, что наработано предыдущими успешными годами. И в этом смысле главную тревогу вызывает не нынешний год, а 2016—2017 годы, когда уже нельзя будет опираться на прежние успехи.
Понимая это, Правительство старается предотвратить нежелательные процессы еще на стадии их зарождения, действовать, так сказать, на опережение. Именно поэтому в структурах Минстроя родилась идея создания объединенного института жилищного строительства на базе АИЖК и Фонда РЖС — так называемой Национальной жилищной корпорации. Законодательная инициатива по этому поводу уже прошла обсуждение в Правительстве и сейчас направлена в Госдуму. В функции новой структуры будет входить все, что касается жилищного строительства, начиная с выделения земельных участков под застройку и заканчивая специальными жилищными программами и кредитами по ипотеке. Ну а основной задачей института будет поддержка программы «Жилье для российской семьи».
Двенадцать — счастливое число
Буквально революцией, прорывом назвали участники совещания инициативу Минстроя по субсидированию ставки по ипотеке. Как известно, она теперь составляет 12%, что уже вполне приемлемо для семей среднего достатка, которые хотят такой ипотекой воспользоваться. Главное же «чудо» заключается в том, что столь низкую ставку, несмотря на все препоны, министерству удалось-таки пробить!
Этот шаг просто спас нашу стройку, единодушно считают участники совещания. А многие застройщики, оказавшись у открытого микрофона, не стесняясь, благодарили инициаторов за такой, без преувеличения, подарок.
— Безусловно, это наша главная антикризисная программа, которая помогла сдвинуть ипотеку с мертвой точки, — согласился с аудиторией Михаил Мень. — Это всколыхнуло «замороженный» рынок, не позволив реализоваться самым тревожным сценариям. А ведь был момент, когда продажи по ипотеке просто замерли.
Еще одна программа, которую активно продвигает Минстрой, — уже упомянутая «Жилье для российской семьи». Не все здесь пока идет гладко. Застройщики пока присматриваются, считают выгоду от участия в проектах по строительству жилья эконом-класса. В некоторых регионах в программу зашли пока лишь единицы — а надо бы, чтобы таковых были десятки и сотни. Но в Правительстве уверены, что инерционное мышление все-таки удастся переломить.
Почему власти Москвы судятся с жителями
— В нашу законодательную базу нужно внести понятие «место проживания», — подчеркнул заместитель мэра МосквыМарат Хуснуллин и добавил: — Мы почему-то привыкли считать квадратные метры именно в «жилищном» сегменте. Но ведь комфортность проживания зависит не только от сданных жилых домов, но и от того, что эти дома окружает: деловые и бизнес-центры, магазины, офисы, объекты социальной инфраструктуры. Их тоже очень важно «считать».
— Кроме того, сейчас появилось много новых видов недвижимости: апартаменты, всевозможные маленькие гостиницы и хостелы, где люди порой живут годами. А мы их «не учитываем», — посетовал главный строитель Белокаменной. — Соответственно, ошибаемся в количестве и качестве социалки, которую нужно «подогнать» в тот или иной район.
Собственно, о комплексном развитии территорий в разных аспектах этой проблемы говорили на совещании многие.
Например, один из острейших столичных вопросов — снос аварийного жилья, а также морально и физически устаревших серий (так называемая программа ликвидации московских «хрущевок»). По этой программе Москве нужно снести около 1 700 домов. Примерно 80% намеченного на сегодня уже выполнено, осталось немного.
— Но мы столкнулись со сложностями, — не стал скрывать Марат Шакирзянович. — Правительство Москвы вынуждено судиться с жителями некоторых домов: те ни в какую не хотят освобождать жилплощадь и выезжать в другое жилье, предоставленное городом. А из-за этого стопорится вся программа сноса.
Как поведал заммэра, в Гонконге, например, если 80% жителей согласны на переезд, дом сносится, а несогласным выплачивается компенсация.
Та же проблема, по словам Марата Хуснуллина, и с собственниками недвижимости в промзонах: некоторых не уговоришь освободить офис. А промзоны, между прочим, это колоссальный потенциал Москвы в смысле жилой застройки. Здесь пропадает втуне 40 млн кв. м площадей!
Проблему комплексной застройки территорий в очередной раз поднял на совещании и зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин.
— Не секрет, что в московском регионе наблюдается большая диспропорция, — напомнил он. — Утром люди просыпаются — и два-три часа едут на работу. Вечером то же самое. Нет времени на досуг, на то, чтобы побыть с детьми. Поэтому в Подмосковье наряду с проблемой жилья так же остро стоит проблема офисной и деловой недвижимости.
Кто попал в технологические сети
Вы когда-нибудь видели, чтобы владелец торгового центра брал деньги за вход в свой магазин? Это, безусловно, нонсенс.
— А вот наши ресурсоснабжающие организации поступают именно так, — рассказал участник совещания, известный бизнесмен Андрей Кирсанов, представляющий MR Group. — Мало того, что наши «ресурсники» при технологическом подключении к сетям получают новых потребителей, так последние еще и заплатить за это должны!
— Это какой-то абсурд, — не скрывал негодования на «круглом столе», посвященном комплексному развитию территорий и подключению к инженерным сетям, и Николай Циганов, член Корсовета НАМИКС, президент группы компаний «ПРЕМЬЕР», председатель комитета по строительству общественной организации «ОПОРА РОССИИ». — Казалось бы, есть застройщик, тяни к нему коммуникации! Но почему-то ни водоканал, ни электрические сети не торопятся это делать. Приходится уговаривать. Словом, нормальной работы тут не выстроено…
— Подключение к ресурсам — порой очень серьезная препона для застройщика, — признал зампред Московского правительства Герман Елянюшкин. — Директор какого-нибудь убогого муниципального предприятия никому не подчиняется и делает что хочет. Может задрать любые тарифы. Отказаться от сотрудничества с застройщиком. Ну куда это годится?
Где же выход? По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, президента НАМИКС Елены Николаевой, решение вопроса лежит в плоскости принятия нового федерального закона о государственно-частном партнерстве (ГЧП). Именно он может отрегулировать «недискриминационный» характер взаимоотношений между застройщиком и поставщиком ресурсов. У ресурсоснабжающих организаций строящийся объект должен быть в планах!
Елена Леонидовна была максимально категорична:
— Если мы не определимся с подключением к коммуникациям, с социальной инфраструктурой (которая сейчас в большинстве случаев ложится на плечи бизнеса), то мы не получим жилье эконом-класса в нужных объемах.
Другой серьезный рычаг воздействия на владельцев инженерных сетей — Федеральная антимонопольная служба.Елена Николаева даже призналась, что отправилась на прием к руководителю ФАС, чтобы убедить его начать работу по выявлению монопольного сговора в среде собственников инженерных коммуникаций.
— Теперь ФАС ждет от нас конкретных фактов нарушений и тогда уже адекватно отреагирует, — поведала депутат. — По всей видимости, на нарушителей будут накладываться оборотные штрафы. А это, поверьте, очень болезненно.
— Мы в регионах должны так настроить систему, чтобы сбытовики сами бежали к застройщику и предлагали свои услуги, — под одобрительные аплодисменты зала резюмировал министр строительства Татарстана Ирек Файзуллин.
BIM: Быстро. Интересно. Массово
Не обошло совещание стороной и инновации в сфере строительства. В частности, такое модное сейчас BIM — информационное моделирование зданий. По сути, это компьютерное проектирование, но в «расширенном» масштабе. Заказчик вместе с проектом получает полную информацию о здании. Он может увидеть его объемную модель, совершить виртуальную прогулку по внутренним помещениям. А главное — получить максимальные сведения буквально по каждому узлу и тут же при необходимости исправить ошибку.
В рамках совещания состоялась презентация программного продукта Allplan. По словам разработчика Владимира Шкатова, он позволяет с помощью BIM-технологий контролировать процесс на всех стадиях, от проектирования до строительства. Речь идет о календарном планировании, логистике, составлении сметы строительства и… возможности получить ответ на тысячи вопросов, которые возникают на стадии возведения объекта. И все это — в компьютерном режиме.
— При применении современных средств компьютерного проектирования невозможна ситуация, когда вы спроектировали одно, привезли другое, а построили третье. Нет, вы построите ровно то, что хотели, — объяснил аудитории ведущий эксперт в области BIM Андрей Баранецкий.
Кроме всего прочего, BIM может широко применяться и на домостроительных комбинатах. С его помощью можно изготавливать блоки под индивидуальное строительство. Что, собственно, и доказал Дмитрий Курников, руководитель департамента проектирования одного из новейших домостроительных предприятий Подмосковья. Он наглядно продемонстрировал, как с помощью программы можно задавать любые параметры сборного железобетона, создавать трехслойные панели любой конфигурации, размеров, отделки. По специальным CAD-данным заводские роботы выполнят весь комплекс операций: проведут опалубочные и сеткосварочные работы, зальют бетон нужной марки. Соответственно, с помощью BIM можно реализовать любое фасадное решение из имеющихся сегодня.
Надо признать, что строительное сообщество в последнее время очень живо интересуется BIM. А флагманы строительной индустрии, такие как «МОРТОН», уже давно его используют.
Будем надеяться, что информационному моделированию удастся встроиться в непростые реалии сегодняшней российской стройки.
Фото: minstroyrf.ru, stroi.mos.ru
