Строим сами. — Газета «Ведомости». №225 (2247) от 27 ноября 2008
Газета «Ведомости»
№225 (2247) от 27 ноября 2008
Строим сами
Громко заявленный властями национальный проект «Доступное жилье» провалился еще до кризиса. Надежда — на индивидуальное строительство, за счет которого до сих пор в основном и рос ввод жилья в России
Бэла Ляув
Согласно стратегии массового строительства жилья к 2020 г. доля россиян, имеющих возможность приобрести жилье в собственность на рыночных условиях, должна составить 60%. Для измерения доступности жилья был введен условный коэффициент – соотношение средней рыночной стоимости квартиры площадью 54 кв. м и среднего годового дохода семьи из трех человек. Согласно федеральной целевой программе «Жилище» в 2010 г. коэффициент должен быть равен трем годам. «В 2005 г., до начала реализации национального проекта, этот показатель был равен 4,6 года. В первом полугодии 2008 г. он достиг 5,7 года», – рассказывал на Кубанском форуме депутат Госдумы Александр Коган.
В декабре Министерство регионального развития пересмотрит статус всех пилотных проектов, осуществляемых в рамках нацпроекта «Доступное жилье», — могут ли они рассчитывать на госсподдержку, рассказал «Ведомостям» замминистра регионального развития Сергей Круглик. «Проблемы порождаются самими девелоперами: сначала они замахиваются на огромные проекты, берут кредиты [а что потом?]. Есть сегмент бизнеса, который приходит в девелоперский бизнес не как в длительное вложение денег, а в прихорашивание — и продажу. Нас насторожила, например, перепродажа проекта “Рублево-Архангельское”, — объяснил Круглик. — Ведь так мы можем до бесконечности помогать проекту, кого-то капитализируя. Зачем?»
Проект первого в России частного города «Рублево-Архангельское» на Новорижском шоссе начала компания «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова. 430 га его структуры стали скупать в 2003 г.; по оценкам экспертов, земля могла обойтись Керимову примерно в $215 млн. В начале года этот проект приобрел владелец Бинбанка Михаил Шишханов; сумму сделки источники оценивали в $5 млрд (хотя был ли при этом заплачен хотя бы рубль наличными, никто сказать не мог). Связаться с Шишхановым и Керимовым не удалось. В управлении маркетинга проекта «Рублево-Архангельское» отказались предоставить информацию о реализации проекта. Близкий к компании источник говорит, что на территории ведутся земляные работы.
Этот проект — один из 22 пилотов, которые чиновники в прошлом году отобрали, чтобы оказывать им поддержку с инфраструктурой. Девелоперы обязались начать строительство не позднее 2007 г. и возвести за 10 лет не менее 1 млн кв. м жилья. Общий объем инвестиций в эти проекты Росстрой оценивал в 1,832 трлн руб., а площади, которые должны быть построены за 10 лет, — в 52,2 млн кв. м.
Круглик указывает, что сейчас активно развиваются всего три пилота: «Академический» в Екатеринбурге, «Лесная Поляна» в Кемерове и «Новый город» в Чувашии (см. врез). Остальные пилоты, по словам Круглика, «как-то развиваются». В Минрегионразвития не смогли предоставить «Ведомостям» информацию о том, как именно. Источник в министерстве признает, что «никак». Большая часть нацпроектов, о которых «Ведомостям» удалось найти информацию (см. таблицу на стр. А8), находится в зачаточной стадии развития.
Пресс-служба администрации Обнинска узнала, что проект жилого района «Заовражье» входит в число пилотов, от «Ведомостей»; официальный запрос в ГК «Русский дом» (инвестор проекта) остался без ответа.
Представитель администрации Брянской области сообщил, что строительство «Старого аэропорта» не начато, а инвестором назвал «Газпром». Пресс-служба «Газпрома» сообщила, что компания этим проектом не занимается.
Компания «Усть-Луга», строящая порт в Ленобласти, участвует в программе «Доступное жилье», строительство планируется начать в следующем году, сообщила пресс-секретарь компании Татьяна Паук.
Первый вице-президент компании «Балтрос» (строит «Славянку» в Петербурге) Олег Еремин передал через пресс-службу, что его компания не рассчитывает участвовать в госпрограммах. По его словам, сейчас продолжается инженерная подготовка территории «Славянки», строительство «еще не начиналось и пока не ясно, когда начнется».
Проект «А-101» будет реализован в несколько фаз, каждая из которых включает строительство отдельных микрорайонов, говорит Евгений Редькин, директор департамента общественных связей «Масштаба» (инвестор). Сейчас, по словам Редькина, начато строительство района «Калужская застава» в 3 км от МКАД в поселке Коммунарка — 200 000 кв. м.
Кризис большинству пилотов пока ничем не грозит. «Мы оцениваем его влияние как минимальное и внесли незначительные коррективы в сроки реализации проекта и запланированные объемы», — говорит Редькин. «Петербургские проекты “Главстроя” [“Северная долина”, “Юнтолово”] находятся на той стадии, когда масштабного финансирования не требуется. Поэтому кризисные явления на них не сказываются серьезно», — объясняет Иван Слепцов, директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой».
Надежда на самострой
Понятно, что ни один нацпроект не имеет отношения к росту жилищного строительства, который наблюдался в России в последние годы. Этот рост вообще происходил в основном за счет индивидуального строительства — жилых домов на 1-2 семьи с выходами на отдельные земельные участки. Его объемы увеличиваются (см. рисунок и таблицу): по данным Росстата, в 2005 г. было построено 17,6 млн кв. м, в 2006 г. — 20 млн кв. м (+14%), в 2007 г. — 26 млн кв. м (+30%). Именно индивидуальное строительство дает и большую часть общего прироста: если в 2006 г. при общем увеличении объемов на 7 млн кв. м частники добавили 2,4 млн кв. м, в 2007 г. при 10,4 млн кв. м — 6 млн кв. м, то за девять месяцев 2008 г. весь прирост был за счет частного домостроения. За девять месяцев 2008 г. введено в эксплуатацию 35,2 млн кв. м жилья, в том числе населением за счет собственных и заемных средств — 131 400 жилых домов общей площадью 18 млн кв. м (107,7% к аналогичному периоду прошлого года). То есть доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительства в целом по России составила 51,2%.
«Объемы строительства в стране растут в основном за счет индивидуального строительства, его доля ежегодно увеличивается на 4-6% по отношению к общему вводу жилья», — соглашается Круглик. «Рост идет за счет индивидуального строительства. Особенно ярко это выражено в регионах, где жители имеют право бесплатно или практически бесплатно получать землю вне зависимости от того, имеют ли они квартиры в городах, например в Ленинградской и Белгородской областях», — указывает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева.
Статистики, которая ответила бы на вопрос, какая часть этого строительства организованная (коттеджные поселки, возводящиеся одним девелопером), а какая — нет, найти не удалось. Но представление об этом получить можно, сделав очень грубый подсчет. С 2000 г. в Московской области построено не более 100 коттеджных поселков, говорит Антон Архипов, представитель «Инком-недвижимости». По словам замдиректора компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, общее количество домов в поселках может варьироваться от 20 до 500. Средняя площадь дома, по оценкам «Инком-недвижимости», — 300-350 кв. м. Если взять за средний показатель 100 домов на поселок, получается, в Подмосковье построено 10 000 домов площадью до 3,5 млн кв. м. Для сравнения: только в 2007 г. в Московской области построено 3,656 млн кв. м индивидуальных жилых домов, а с 2000 г. — около 18 млн кв. м.
В некоторых регионах доля индивидуального жилищного строительства доходит до 70-90%, говорит Николаева. Это те регионы, где власти сумели создать для индивидуального строительства благоприятные условия: кредитование, выделение земель, подведение инженерной инфраструктуры, продолжает Николаева. По ее данным, это Белгородская область (по 2008 г. ожидается сдача в эксплуатацию 700 000 кв. м малоэтажного жилья, из них лишь до 40 000 кв. м построят девелоперы), Ленинградская область, Краснодарский край.
По данным Росстата, от 76,0% до 96,8% введенного жилья приходится на индивидуальное: Адыгея, Алтай, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Саха (Якутия), Кабардино-Балкарская, Карачаево-Черкесская, Удмуртская, Чувашская республики, Краснодарский край, Костромская и Тамбовская области. В Республике Тыва и Чеченской республике 100% введенного жилья — частные дома.
Государство ни при чем
О необходимости строить до 1 млн кв. м индивидуальных домов площадью 70-120 кв. м с невысокой себестоимостью — около 20 000 руб. за 1 кв. м — неоднократно заявлял президент Дмитрий Медведев (в частности, когда был еще кандидатом в президенты). Но пока рост малоэтажного строительства происходит без особого участия государства. «Ключевой фактор развития индивидуального домостроения — рост доходов населения. Одна из ключевых потребностей каждого человека — строительство собственного дома, поэтому около 40% жилья возводится населением», — комментирует Николаева.
Старший юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев рассказывает, что уже ко второму чтению готовится законопроект о малоэтажном строительстве, где прописан упрощенный порядок предоставления земельных участков для комплексного возведения домов кооперативами. После выплаты паев дома и приусадебные участки переходят в собственность членов кооперативов, а общие земли (проезды, детские площадки и т. п.) остаются в собственности кооператива.
Еще один инструмент — Фонд содействия развитию жилищного строительства. Фонд будет аккумулировать неэффективно используемые земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, для последующей передачи земель под жилищное строительство. На II Всероссийском конгрессе по малоэтажному строительству глава фонда Александр Браверман заявил, что малоэтажное строительство станет приоритетом работы фонда. Участки, которые находятся в 30 км от городов-миллионников, в 15 км от городов с населением от 100 000 до 1 млн человек и в 5 км от городов с населением до 100 000 человек, будут выставляться на аукционы с условием использования в целях малоэтажного строительства. Первые участки будут поступать на рынок уже в июне-июле 2009 г. Браверман через помощника отказался комментировать «Ведомостям» эту тему.
Гордеев считает, что в пригородах и сельской местности индивидуальное строительство будет продолжаться, но масштаб будет зависеть от помощи регионов и муниципалитетов (которая сейчас, по его оценке, очень мала). «Для развития загородного домостроения необходима свобода доступа к хорошо подготовленным земельным участкам, когда государство само выстраивает инфраструктуру либо предоставляет застройщикам гарантии под кредиты на эти цели», — комментирует председатель совета директоров инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Антон Данилов-Данильян.
Аналитик Unicredit Aton Роман Громов, напротив, уверен, что индивидуальное строительство будет замедляться, так как гражданам сложнее стало брать кредиты, а кроме того, они ждут снижения стоимости подрядных работ и стройматериалов. В среднем по разным материалам падение цены составило 20-40%: на металл — 30%, на цемент — 50%, говорит Громов.
«Логика простая: доделываются те проекты, которые есть. Граждане, у которых сейчас есть участки, ждут удешевления стройматериалов и самих работ», — соглашается Илья Терентьев, гендиректор консалтинговой компании «Земер». По его словам, уже начали снижаться цены на земельные участки под индивидуальное строительство — продавцы готовы скидывать 10-20%, а в дальнейшем дисконт может быть больше.
Яхонтов ожидает снижения объемов малоэтажного строительства в разы. От проекта до постройки проходит 2-3 года, с начала этого года банки фактически прекратили кредитовать строительный сектор, значит, через пару лет стоит ждать дефицита, рассуждает он.
