Русская служба новостей. 22 июля 2008
Ведущий: Андрей Добролюбов
В гостях: Елена Николаева (зам. председателя общественной организации «Деловая Россия», президент НП «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства», председатель комиссии по здравоохранению Общественного совета ЦФО)
» Мы готовим технологию, по которой после вступления в силу закона можно будет отдавать и брать землю под залог
Андрей Добров: У нас в гостях заместитель председателя общероссийской общественной организации «Деловая Россия» президент национального Агентства малоэтажного коттеджного строительства, председатель комиссии по здравоохранению Общественного совета Центрального федерального округа Елена Леонидовна Николаева. Будем говорить о строительстве, о стратегии развития массового жилищного строительства РФ до 2020.
Елена Николаева: Эта стратегия сейчас находится в обсуждении в экспертном сообществе — она разработана министерством экономического развития, сейчас экспертное сообщество рассматривает, насколько этот документ целостен, актуален и отвечает тем потребностям, которые диктует время. Эта стратегия — не просто документ, который ляжет на полки. Когда я задавала вопрос разработчикам: для чего нужна эта стратегия? Они мне ответили — это ориентир для бизнеса, куда идти, потому что любое строительство в конечном итоге это активное сотрудничество бизнеса, потому что строит бизнес у нас. Сотрудничество с властями.
А.Д.: Мне кажется, бизнес не очень хочет сотрудничать с властями.
Е.Н.: В идеале бизнес строил бы без всех, но процесс возведения жилья, особенно массового, связан с огромным количеством сложностей. Мы же не говорим о создании элит-класса. Здесь бизнес спокойно справляется без помощи власти, когда мы говорим о доступности и комфортности жилья — это один из приоритетных нацпроектов, об этом заявлял неоднократно и президент РФ, и вновь избранный президент. Это задача, которая с наскока не решается. Даже если мы поймем, что в России сейчас застроено 1 % земель. Мы — самая богатая по территории страна. У нас дефицит земель, у нас нет участков под строительство малоэтажного жилья. Для меня это парадоксальная ситуация! Отсутствие подготовленных земель, которые есть уже в градостроительных планах, в планах развития территорий, к которым понятно, что будут подведены дороги, коммуникации. Мы же говорим не просто о строительстве, а о создании благоприятной среды проживания.
А.Д.: В первую очередь нет дорог. У нас вообще все строится вдоль дорог.
Е.Н.: В этом и задача, чтобы государство сказало: у меня приоритеты такие — я буду развивать это направление, а бизнес — подумай, что ты можешь предложить в развитии этой территории. Тогда бизнес понимает, что я готов осваивать, уже конкурсы пойдут.
А.Д.: Государству не обязательно строить дома.
Е.Н.: Да! Надо готовить среду. Самое главное, несмотря на это, у нас стоит задача — строить по одному квадратному метру на гражданина России в год. Основная задача сегодня — для выполнения этих 140 млн кв метров — примерно это малоэтажных домов, если 70 %, как сейчас поставлено, весь мир развивается по принципу малоэтажного строительства — это миллион домов в год, это колоссальная сумма. Самая большая проблема сегодня — отсутствие строительных материалов, которые готовы быть представлены на рынке для такого объемного домостроения. У нас не хватает цемента, технологий. Это задача комплексная. Мы сначала должны сказать бизнесу — мы идем сюда. Значит, бизнес должен построить заводы, которые будут производить цемент, панели, ОЗБ, брусы. Чтобы эта задача решалась, необходимо нормальная стратегия.
А.Д.: Нужно понять, что строить: кирпичные заводики, панели, надо лес рубить.
Е.Н.: В этом основная задача, когда мы недавно встречались на экспертном совете по обсуждению этой стратегии, я задала вопрос: к сожалению, в стратегии мы не увидели ориентиров, где нам бы сказали: мы строим столько, из них желательно, чтобы 70 % было бы такого жилья, а 30 — такого. Но таких ориентиров мы не увидели в стратегии, это основная ее недоработка. Мы сейчас будем делать предложения по этому поводу, но определиться должна власть. В данном случае бизнес выполняет заказ, который экспертное сообщество, власть диктует.
А.Д.: Власть тоже не должна с потолка хватать.
Е.Н.: Конечно!
А.Д.: Мои знакомые, которые в регионе собираются заняться малоэтажным строительством, они строят завод не по кирпичу, а по производству панелей.
Е.Н.: Это экономично и современно.
А.Д.: И технологически правильно, для России подходит.
Е.Н.: Приведу пример — соответствующие технологии, которые используются во всем мире, таковы, что, например, сейчас никто не строит из кирпича. Это неэкономично, дорого и долго, и качество обеспечить той рабочей силой, которая у нас есть, фактически невозможно, потому что должны быть квалифицированные каменщики, которых все меньше. Панельное строительство позволяет обеспечить ничуть не хуже условия проживания, чем в каменном доме. Но есть ряд преимуществ. Например, собирают такой дом три человека за неделю на объекте. Квалификация этих рабочих минимальная, потому что они по схеме собирают на ходу. В этом объекте заложена возможность, чтобы внутри стен были проложены все коммуникации. В таких панелях предусмотрена конструкция для вентиляции — внутри панелей проложены специальные короба, когда воздух проходит внутри. Постоянный дышащий дом — постоянный воздухообмен, который, к сожалению, в каменных домах не предусмотрен. Здесь дышит весь дом через стены. Когда отработанный воздух выводится наверх, а потом пропущенный через систему фильтров пускается опять в дом. Там же ставится подогрев зимой — обогрев идет не с помощью батарей, а при помощи теплого воздуха. А летом, если необходимо, ставится охлаждение, это кондиционирование и постоянная очистка воздуха.
Помимо этого дом снабжен котлом, пластиковыми окнами, соответствующими дверьми, крышей. Мы задали вопрос: сколько такой дом будет стоить? 600 долларов за кв метр. Это более чем доступно, но это без учета стоимости земли. И здесь начинается самое интересное. Бизнес готов предложить решение — как строить доступное и комфортное жилье, но насколько власть готова свою волю проявить и помочь это жилье сделать доступным? В некоторых районах от 30 до 60 % цены составляют издержки, связанные с подготовкой документации — это земля, оформление, подведение коммуникаций, мы платим за бумаги, за подписи чиновников. Почему важно, чтобы стратегия была документом и для бизнеса, и для региональных, муниципальных, федеральных властей — как ориентир: куда мы идем.
А.Д.: Такой прекрасный панельный дом — по долговечности и устойчивости — насколько он отличается?
Е.Н.: Я рассказывала только о нескольких технологиях, но есть масса технологий — у всех них сроки долговечности — гарантии только на 40 лет — это минимум. Дома стоят 100 лет.
А.Д.: Как? Технологии же недавно появились!
Е.Н.: Эта технология просто просчитана. Такие дома в Канаде и Америке стоят до 50 лет. Как живет Америка? Ставятся такого рода дома, проходит 50 лет и владелец понимает, что он хочет другое. Поскольку этот дом достаточно быстро собран, его убирают, на этом месте ставится другой — более современный, потому что за 50 лет технологии шагнут еще далеко вперед. Тот менталитет у нас в голове, что дом — моя крепость и должен простоять 1000 лет — это не совсем правильно, потому что сейчас технологии идут гораздо быстрее вперед.
А.Д.: Мне не нравятся такие технологии, которые из дома, который может простоять 1000 лет, делают дом, который может простоять 50-100 лет. Хочется, чтобы твои дети жили в таком же доме.
Е.Н.: Этот дом может простоять и больше, ребята проводили эксперимент в Подмосковье, они предлагали панельное домостроение. У нас менталитет такой, у нас каждый гражданин хочет жить в кирпичном доме… Это остаток 90-х, когда башенки красные, когда мы вырвались из бараков, естественное желание любого человека — построить дом из красного кирпича. Но это проходит и правильно, потому что весь мир идет в другом направлении.
А.Д.: А дерево?
Е.Н.: Деревянное домостроение может быть разным — бревенчатым — и мы его максимально поддерживаем, и считаем его экологичным, либо тоже панельным. Долговечность не меняется. Он еще обработан специальным образом, он пожароустойчив, мы проводили эксперименты — не горит. Ребята поставили несколько домов — кирпичный дом, рядом панельный, полностью с отделкой и начали приводить туда людей, чтобы они не на бумагах посмотрели, а живьем. Из 100 % людей посетивших эту маленькую выставку, 99 % выбрали панельный дом, из поселка всего один дом кирпичный. Это не потому, что лучше рекламировали, а потому, что человек сам понял — где ему комфортнее. Он понимает, как работает система вентиляции, отопления, нет батарей — это новое слово. Я все привожу в пример пластиковые окна — еще 15 лет назад никто не знал, что это такое, и что деревянные окна — единственное, что может быть в природе. То, что они рассыхались, нам нужно было их подкрашивать. Я помню, как я студенткой затыкала щели зимой. Сейчас этого не нужно, но это же новые технологии, которые приходят на смену старым.
А.Д.: В идеале должно быть не малоэтажное строительство, а индивидуальное. Мы должны возвращаться к психологии владельца дома, двора, когда семья живет в одном дворе. Это же влияет еще и на демографию.
Е.Н.: Да! Есть данные, что является стимулом для семьи к рождению третьего ребенка. Третьего ребенка семья рождает, когда есть место — жилплощадь, это приверженцы, кто живет в домах. Почему всегда на Руси самые большие семьи были в деревнях? Потому что люди жили на селе, на своей территории, в большом доме есть всем, где разместиться. Мы считаем, что развитие малоэтажного строительства это решение расширенного воспроизводства россиян — решение демографической проблемы в России.
А.Д.: Еще есть один момент, в большом доме могут жить и родители.
Е.Н.: Да! связь поколений.
А.Д.: Которые могут заниматься, пока папа с мамой на работе — они не мешают друг другу.
Е.Н.: Чтобы эти поколения не сталкивались, когда они все в одной маленькой комнатке — конфликты. У нас есть технологий, которая позволяет дому расти вместе с ростом семьи. Там есть несколько очень интересных предложений, в том числе, запатентованных, например, один дом выглядит, как клетка живая, которая с появлением нового члена семьи, вырастает рядом новая полукруглая комнатка. Если ребенок вырастает и обзаводится своей семьей — рядом еще вырастает несколько лепестков. Это живой организм, он начинает расти на земле, что позволяет заложенная в него конструкция, семья живет единой большой семьей. Никто друг другу не мешает, все в гармонии с природой. Мы за это ратуем, хочу вас поправить — в стратегии не указано, что мы за малоэтажное строительство.
А.Д.: Да? Мне казалось, что Медведев об этом говорил.
Е.Н.: В этом и для меня лично вопрос. И Медведев, и Путин об этом говорит, но в стратегии этого нет! Мы уже внесли свои предложения, что необходимо в стратегии указать цифровые значения — сколько будет малоэтажного, многоэтажного строительства, никто же не предлагает в мегаполисах строить одноэтажные дома, речь о малых городах, пригородных территориях.
А.Д.: Дмитрий Медведев выступил с предложением кардинально изменить стратегию жилищного строительства с опорой на наиболее массового потребителя на рынке жилья — на граждан со средним доходом. Здесь самый перспективный путь, говорит Медведев, расширение индивидуального жилищного строительства. Это я и называю великой жилищной революцией, отказаться в значительной степени от массового строительства многоквартирных домов и перейти к массовому строительству индивидуальных домов для каждой семьи. Очевидная вещь, говорит Медведев, что свой дом и семья это важнейший признак принадлежности к среднему классу. По данным социологов, именно этот критерий выделяет сегодня большинство опрошенных граждан. Наконец, наличие своего дома это фактор, влияющий на решение демографической проблемы и на воспитание детей. У собственников жилого дома принципиально другое отношение к жилью, к благоустройству прилегающей территории, у них другая психология жизни, ведущая к росту экономической и социальной активности. Я не согласен с президентом — я ездил недавно в Подмосковье — вроде нормальный поселок, дома богатые. Дорога — только на внедорожнике можно проехать.
Е.Н.: Мне кажется, это беда из прошлого. У нас разруха в головах. Мы несколько лет пытаемся у нас в поселке проложить дорогу. Мы сказали, что соберемся теми семьями, кто может себе это позволить. Там есть люди малообеспеченные, которые говорят: мы не готовы. Мы сказали: вы только не будьте против. Что самое удивительное? Против! Ах, вы, такие — вы может для нас сделать дорогу, у вас больше доходов. А у нас машин нет — нам не нужно! Это принцип — у соседа корова сдохла, мелочь, а приятно. Это еще есть. Это типично для тех поселков, где есть разный уровень доходов. Мне кажется, очень важно сделать это комплексно. Пока мы говорим о стихийной застройке, поэтому у нас и дороги такие, у нас рядом часто нет банальных медпунктов, скорая помощь не знает, как добраться до дома, у нас не везде есть маленькие магазины. Отсутствие комплексного подхода на сегодняшний день является камнем преткновения. Поэтому и президент, и мы вместе с ним говорим, что необходимо логичный, комплексный и масштабный подход к решению этой задачи, когда мы будет строить не отдельный дом, а благоприятную среду обитания.
А.Д.: Если государство не уменьшит нагрузку на цену земли для жителя, средний класс не сможет купить жилье.
Е.Н.: Вы правы. Это проблема, которую ставят руководители страны.
А.Д.: Ипотека — это вторично. Во-вторых, ипотеку под землю не дают.
Е.Н.: Самое главное, когда мы поняли структуру цены загородного дома и стали вести переговоры с властью, что вот, где проблема, с этим нужно что-то делать. Дмитрий Анатольевич Медведев и руководство страны сейчас очень серьезно занялись решением этой проблемы. В планах — достаточно жесткое создание фонда земель неиспользуемых, фонда земель, который принадлежит различным федеральным структурам, в том числе, министерству обороны, которые неэффективно используются, которые могли бы быть использованы под жилищную застройку. Будет создаваться специальная экспертная комиссия, которая будет оценивать — насколько эффективно или неэффективно используются эти земли. И уже эти участки готовить под жилищную застройку и передавать на конкурсной основе бизнесу, который готов освоить их в комплексном виде. Второй момент — мы считаем важным, чтобы в каждом регионе появилась региональная программа развития малоэтажного строительства. Когда от слов каждый регион перейдет к делу и выделит те участки земли, которые у него есть, выделить участки под жилищную малоэтажную застройку, сделать это нужно комплексно. Таким образом, региональная программа сейчас уже принята в 10 регионах, на подходе еще 16. Задача — до конца года, чтобы это было приятно во всех регионах РФ уже в рамках региональных программ. Почему это так важно? Потому что мы говорим, что если регион будет заинтересован в строительстве массового жилья, эконом-жилья, то задача региона будет в том, чтобы максимально упростить доступ бизнеса к этим землям, обременить тем самым бизнес на конечную стоимость. Это в условиях конкурса можно прописать, чтобы конечная стоимость жилья была не больше, чем…. и некую сумму казать, но тогда власть либо предоставляет эти участки земли вообще бесплатно для тех категорий граждан, которым государство уже что-то обязано. Например, очередники. Они могут выделить не квартиру бесплатную, а бесплатную землю, на этой земле построить дома очередникам или тем категориям граждан, которые есть в списках, сформированных из тех, кто готов к этому. Цена такого жилья будет на порядок меньше, это будет кооперативная форма. Соответствующие поправки вносятся сейчас в законодательство РФ. Простые кооперативы с участием государства, где государство вносит в качестве обязательств бесплатно землю и подводит коммуникации к этому поселку, где уже очередники кооперативным образом строят и заказывают предпринимателям построить дома, тем самым, снизив до минимума дополнительные накрутки на это жилье.
А.Д.: Зачем очередникам это нужно? Когда они бесплатно ждут.
Е.Н.: Они сколько ждут? Много. Будут еще долго ждать. Это все добровольно будет, и там будет дешевле. 2-я категория граждан — которые не являются очередниками, но гражданами с умеренными доходами, но ниже того уровня, когда они могут позволить себе пойти на рынок и купить любой дом. Здесь государство должно сказать — мы готовы также помогать этим гражданам получать доступное жилье. Например, в виде субсидий или подведением коммуникаций. Но самое главное — снизить коррупционные издержки при выделении земельных участков, проведении конкурсов. Если не убрать эту составляющую, а здесь и президент нашей страны, и вновь избранный президент жесткую позицию занимают, что руки нужно рубить тем, кто до сих пор не понимают, что коррупция это плохо, что это разрушает всю экономическую систему страны, то без таких жестких мер, думаю, нам в стране не обойтись. Иначе мы не решим поставленную задачу. Комплексный подход, на мой взгляд, позволит решить задачу выделения земельных участков и сделать это максимально комфортным и доступным для граждан. Введение различных категорий граждан это инновация, которая впервые введена в стратегию. Никогда раньше не рассматривались граждане с умеренными доходами, с большими доходами и малоимущие граждане. Про малоимущих граждан, в основном, речь идет о создании арендного жилья. Основная задача — формирование среднего класса, средний класс это люди, которые в принципе могут себе позволить часть жилья купить самостоятельно, но не хоромы. Здесь государство должно предложить такую схему, когда есть предложение комфортного жилья. И мы с вами уже обсудили, что соответствующие проблемы земли должны решаться. Также должно предложить и схему — как гражданин, у которого доход — он же не сразу сваливается — он ежемесячно получает доход — может попробовать скопить сумму. И либо сразу купить, либо участвовать в ипотеке. В том числе в ипотеке, которая дается под земельный участок. Это инновация, которая предлагается на рынке. Готовятся поправки, они в ближайшее время будут приняты.
А.Д.: Далеко не всеми предлагается. Во-вторых, ипотека под земельный участок, как ипотека под приобретение на вторичном рынке жилья. Это сейчас для среднего россиянина довольно сложный процесс, потому что есть проблема первоначального взноса. Средний класс не может сейчас позволить себе тот первоначальный взнос, который требует от него банк, когда он сталкивается с проблемой ипотеки, ему проще взять потребительский кредит без первоначального взноса, но это разрушает всю систему ипотеку.
Е.Н.: Это другой подход.
А.Д.: Ипотеки под землю еще пол-года назад вообще не было.
Е.Н.: Сейчас уже есть.
А.Д.: И опять проблема с первоначальным взносом. Земля дорогая, если мы покупаем в нормальном месте. Когда мы говорим про средний класс и загород, мы понимаем, что средний класс хочет построить дом недалеко от города. Иначе просто дачу строить — это не средний класс, это пока еще роскошь. Средний класс не может себе позволить то, что предлагают сейчас банки.
Е.Н.: Мы рассматривали на прошлой неделе эту задачу. Она имеет решение.
А.Д.: Можно вообще без первоначального взноса?
Е.Н.: Думаю, скоро мы сможем предложить уменьшение первоначального взноса до очень разумной суммы, когда вам говорят 30% от стоимости дома — это такой взнос, который нужно копить полжизни. Если вам скажут — 10%, думаю, вы можете себе позволить скопить 10 %. Что нужно? Мы решаем задачу комплексно, допустим, идет застройка для среднего класса, есть некий застройщик — управляющая компания, которая готова предложить этот большой земельный участок и на нем несколько домов. Они договариваются с банками, чтобы банки финансировали само строительство под залог той земли, которую они нашли или выиграли на конкурсе. Дальше банки финансируют это строительство, т.е. они понимают, что, каким образом и кто будет строить. Мы даже договорились, что мы в данном случае будем выступать гарантом для банков с точки зрения экспертной оценки: насколько эти люди могут построить качественное жилье.
А.Д.: Ваше агентство уже выступает?
Е.Н.: Да. Неким гарантом, что этот застройщик — добросовестный.
А.Д.: Это в Москве?
Е.Н.: По всей России. Мы выступаем знаком качества. Мы заранее готовим схему, когда люди не только предлагают кредит под строительство или финансирование под строительство поселка, но заранее договариваются о том, чтобы эта же группа банков или один банк финансировал ипотечную схему под тех покупателей, граждан, которые будут потом жителями этого поселка. Поскольку это фактически в пакете предлагается, этот банк уже заинтересован, он уже вложился в этот участок. Здесь возникает возможность снижения первоначального взноса из-за того, что существует пакетный гарант. С одной стороны, сам бизнесмен, который застраивает, с другой, организация, которая является саморегулируемой и выдает гарантии за этого гражданина. Тут же мы подключаем страховые компании, которые страхуют эти риски, тем самым, мы снижаем первоначальный взнос.
А.Д.: Не проще ли было бы сделать систему аренды с последующим выкупом земли?
Е.Н.: Есть и такие варианты. Мы сейчас просчитываем их, но сейчас законодательство пока не позволяет делать быстро. Есть у нас такие идеи, арендное жилье это отдельная тема.
А.Д.: Я имею в виду арендная земля. Мы арендуем кусок земли на 100 лет, она — собственность банка. Но мы прописываем, что мы за 100 лет будем вносить за нее определенную плату, если мы не внесли эту плату, она уходит банку, таким образом, банк точно будет знать, что это гарантированно его земля.
Е.Н.: Схема по залогу земли сейчас прописывается. В некоторых регионах она уже региональными законами используется. Такое происходит в Оренбурге, в Ростовской области. Земля уже участвует в залоге напрямую, тем самым, снижая нагрузку на потребителя с точки зрения его первоначального взноса, но пока федеральным законодательством до конца это не проработано. Сейчас вносятся в апреле поправки, которые позволят это сделать. Думаю, к 1 июня будут приняты. Мы будем этот опыт тиражировать. Мы предъявим сейчас плюсы, минусы, как правильно документы оформить. Мы предложим технологию — как это делать более экономично и эффективно. Предложим это и компаниям, и частным лицам. Мы не должны забывать, что есть индивидуальная застройка. Как это правильно сделать — мы это сейчас предлагаем. Хотя с точки зрения комплексного подхода компании это будет сделать проще и эффективнее, дешевле, чем частному лицу.
Хочу пожелать всем здоровья. Очень важно каждому человеку видеть свет впереди и надежду. Чтобы каждое утро мы просыпались с тем, что у нас впереди. Сейчас Страстная неделя, но потом будет Пасха, лето, впереди много хороших дней и будут перспективы иметь собственное жилье, чтобы росла твоя семья.
А.Д.: Спасибо! У нас в гостях была заместитель председателя общероссийской общественной организации «Деловая Россия», президент национального Агентства малоэтажного коттеджного строительства, председатель комиссии по здравоохранению Общественного совета Центрального федерального округа.
