Президент НАМИКС подготовила предложения для рассмотрения в рамках Госсовета по строительству
На май 2016 года запланировано проведение первого в истории России Государственного совета Российской Федерации по строительной отрасли, тема которого сформулирована так: «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности в Российской Федерации». Специально созданная рабочая группа занимается подготовкой к этому мероприятию, собирая, анализируя и обобщая предложения и пожелания профессионального сообщества. «Вестник РСС», в свою очередь, попросил экспертов поделиться мнением о том, какую тему, проблему или вопрос необходимо рассмотреть на предстоящем Госсовете.
Елена Николаева, первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, президент НАМИКС подготовила перечень предложений:
1. Необходимо законодательно урегулировать вопрос управления малоэтажными жилыми комплексами. Необходимость законодательного урегулирования вопросов управления малоэтажными жилыми комплексами, а также особенностей их создания и формирования общего имущества обусловлена: • широким распространением отношений, связанных с эксплуатацией малоэтажных жилых домов и управлением малоэтажными жилыми поселками, вызванного активным развитием малоэтажного строительства в России – так, по имеющимся данным, в 2013–2014 годы в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья малоэтажное жилье составляет более 50%; • особенностями таких отношений, связанных с проживанием на единой территории сообщества граждан, вынужденных взаимодействовать между собой и с обслуживающими организациями на определенных началах; • невозможностью адекватного применения существующих норм законодательства об управлении многоквартирными домами к рассматриваемым отношениям. Отдельного внимания в данном случае заслуживает процесс создания поселка или комплекса из малоэтажных домов – малоэтажного жилого комплекса. Стремительные темпы развития малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации обуславливают необходимость распространения правового поля на отношения, связанные с проектированием комплекса малоэтажных жилых домов, получением разрешительной документации и вводом в эксплуатацию объектов в рамках такого комплекса. Отсутствие соответствующих норм в действующем законодательстве зачастую тормозит развитие организованной малоэтажной застройки, поскольку, сталкиваясь с трудностями в оформлении градостроительной и разрешительной документации, застройщики неохотно инициируют процедуры комплексного освоения территории для целей строительства малоэтажных жилых комплексов, что приводит к массовой неорганизованной застройке значительных площадей объектами индивидуального жилищного строительства со всеми вытекающими последствиями, включая отсутствие необходимой инфраструктуры, благоустройства территории и прочее. Отсутствие адекватного нормативно-правового регулирования по вопросам управления малоэтажными жилыми комплексами приводит к негативным последствиям, связанным со злоупотреблениями со стороны управляющих организаций и жителей, а также нарушениями прав граждан – жителей малоэтажных поселков и управляющих такими поселками. Приобретая жилье в коттеджном поселке (малоэтажном жилом комплексе), граждане рассчитывают на определенный уровень комфорта. В рамках такого комплекса создается соответствующая инфраструктура (парки, прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, инженерная инфраструктура), которая требует надлежащего обслуживания. Как правило, услуги по обслуживанию территорий жилых комплексов оказывают управляющие организации или некоммерческие объединения граждан. В настоящее время растет количество споров в судах, связанных с управлением малоэтажными жилыми комплексами. Они связаны как с неправомерным поведением управляющих (выражающемся, в частности, в навязывании потребителям дополнительных услуг по неадекватной стоимости, воспрепятствовании доступу на территорию жилого комплекса, отключении от коммунальных ресурсов), так и со злоупотреблениями со стороны жителей (отказ от заключения договора, от оплаты потребленных услуг и т. д.). Действующее законодательство не предусматривает механизмы разрешения подобных споров, в связи с чем граждане и управляющие применяют положения жилищного законодательства, регулирующие управление многоквартирными домами. Как показывает практика, такое применение чаще всего носит крайне избирательный и произвольный характер в зависимости от интересов той или иной стороны, что только усугубляет ситуацию. Также неурегулированными остаются вопросы: о принадлежности имущества общего пользования, расположенного на территории жилого комплекса; о распределении ответственности по эксплуатации объектов инфраструктуры; об установлении правил проживания на территории комплекса и многие другие.
2. На законодательном уровне необходимо установить четкое определение малоэтажных жилых домов (объектов малоэтажного жилищного строительства). В частности, Градостроительный кодекс Российской Федерации содержит лишь указание на то, что проектная документация на строительство жилых объектов с числом этажей не более чем трех, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, не подлежит государственной экспертизе (ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации). При этом различные своды правил также дают различное толкование рассматриваемого понятия, в результате чего возникает неопределенность по вопросу о максимальном количестве этажей в малоэтажном жилом доме. Так, «Свод правил по проектированию и строительству СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» предусматривает возможное количество этажей в таком объекте до четырех, включая мансардный. При этом согласно «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» общее количество этажей в малоэтажном доме не должно превышать трех, при учете всех этажей, включая цокольный, подвальный, мансардный и другие. По смыслу указанной нормы, при наличии подвала малоэтажный дом не может быть выше двух этажей. В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» под малоэтажным жилым домом понимается дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей. При этом данный приказ не учитывает, что малоэтажными могут быть и многоквартирные дома до трех этажей. Вместе с тем, как показывает практика, точное определение параметров объекта малоэтажного строительства влияет не только на процесс строительства малоэтажных жилых домов, в частности, количество административных процедур, которые необходимо пройти застройщику при возведении такого объекта, на вопросы регулирования качества строительства и требований, предъявляемых к лицам, осуществляющим деятельность по строительству таких домов, но и на определение кадастровой стоимости земельных участков, а, следовательно, на налогообложение и определение величины арендной платы, на порядок и условия освоения земельных участков, а также на иные вопросы.
3. Необходимо совместно с Центральным Банком Российской Федерации проработать вопрос создания доступного проектного финансирования для строительной отрасли. В частности, необходимо инициировать внесение изменений в Положение Банка России от 26 марта 2004 г. №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Очередной номер журнала "Вестник РСС" (№ 2-2016 ) выйдет из печати 15 апреля.
