Появление такого финансового инструмента, как залог земли, тоже окажет благоприятное влияние на рынок малоэтажного строительства. — Интерфакс-Недвижимость. 14 июля 2008
Интерфакс-Недвижимость. 14 июля 2008 года 13:46
Малоэтажное строительство поможет увеличить объемы жилищного строительства в России
«Появление такого финансового инструмента, как залог земли, тоже окажет благоприятное влияние на рынок малоэтажного строительства» — Руслан Вишневский, исполнительный директор НАМИКС
Автор: Инга Замуруева
На малоэтажное строительство сегодня возлагаются большие надежды в связи с необходимостью реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Как законодатели, девелоперы и застройщики пытаются решить комплекс проблем в этой сфере, «Интерфакс-НЕДВИЖИМОСТЬ» рассказал исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Руслан Вишневский.
— Вы в большей степени обращаете внимание на технологии, которые позволяют снизить себестоимость строительства?
— В первую очередь мы продвигаем именно технологии, которые позволяют строить дешево. Потому что построить дорого, что называется, ума большого не надо: берете дорогой кирпич, дорогостоящих строителей и строите красивый, большой, дорогой дом.
Мы же говорим о решении государственной задачи — создании системы массового строительства доступного жилья. Она в полной мере заработает, когда будет сформирована благоприятная бизнес-среда, то есть когда будут созданы нормальные законодательные и организационные условия.
Дмитрий Медведев, в прошлом году, будучи вице-премьером, высказался о необходимости создания региональных программ развития малоэтажного строительства. В 15 регионах они уже приняты, в более чем 20-ти идет разработка, и в ближайшее время там будут переходить к этапу принятия программ. В других регионах пока еще эта работа только начата.
Национальное агентство по мере возможности участвует в этом процессе. Мы предлагаем регионам разработанную базовую модель региональной программы развития малоэтажного строительства, оказываем консультационную поддержку.
Возможно, через какое-то время перед Министреством регионального развития РФ будет поставлена задача о создании федеральной программы по развитию малоэтажного строительства — либо в форме самостоятельного документа, либо в виде дополнения к федеральной целевой программе «Жилище». Но в любом случае такая программа обязательно нужна.
— Как Вам кажется, где вообще есть смысл строить такие коттеджные поселки?
— Везде, где необходимо современное и доступное жилье — а это практически во всех регионах России.
— Но ведь если их построить в чистом поле и не обеспечить жителей работой, тогда коттеджи будут использоваться как второе жилье, место для отдыха?
— Строительство малоэтажных поселений должно идти именно от потребности людей в жилье в конкретном месте. То есть Вы совершенно правильно сказали, что все это должно быть привязано к местным ресурсам.
Именно с этой целью разрабатываются региональные программы. В регионе понимают, что стоит в планах развития, где будут находиться производственные мощности, и на основании этих планов и нужно разрабатывать программу жилищного строительства.
Взять для примера Калужскую область, где давно идет активная и планомерная работа. Не так давно были приняты решения о том, что там будут строиться два крупных автомобильных завода. Предприятиям потребуется рабочая сила. Своей, видимо, не хватит — людей будут привлекать из других регионов. Им нужно создать условия для нормальной жизни. Вот под эти производства имеет смысл организовывать поселения, поселки малоэтажной застройки.
— В чем основное преимущество малоэтажной застройки?
— В скорости строительства и низкой себестоимости. Малоэтажный дом — в зависимости от технологии — возводится из готовых конструкций либо с применением современных строительных материалов, значительно упрощающих процесс. Зачастую достаточно даже простого ленточного фундамента. При строительстве не требуется тяжелая техника. В принципе, вся работа может занимать от пяти-семи дней до двух недель.
Причем малоэтажными могут быть как большие поселения, увязанные с развитием крупных производств, так и небольшие, которые могут учитывать просто потребности в жилье. Существующие технологии позволяют даже в городе, на небольшом участке земли, построить, например, таунхаусы или многоквартирные дома до трех этажей. Важнейший плюс технологий малоэтажного строительства заключается в том, что они позволяют уложиться в ценовые рамки, о которых говорил президент: 20-22 тыс. руб. за 1 кв. метр.
— Но для Подмосковья это нереальные цены.
— В Московской области такие цены тоже возможны, но в дальнем Подмосковье. Здесь нужно просто понимать, из чего, собственно, складывается стоимость квадратного метра. Она формируется из четырех основных составляющих. Первое — это стоимость самого дома. Сборный дом с крышей, внутренними коммуникациями — это около 25% от общей стоимости здания. 15% — средняя стоимость отделки. Оставшаяся часть делится примерно поровну в зависимости от региона: 30% — это стоимость земли с расходами на оформление (перевод земли из одной категории в другую, межевание и т.п.), 30% — это стоимость подключения к инженерной инфраструктуре. Естественные монополии — и это не только газовики и электроэнергетики (любой региональный водоканал тоже является естественным монополистом) — серьезно завышают тарифы за подключение. Если эти цифры сложить, станет понятно, что стоимость самого дома — это лишь 40% его конечной цены.
Стоимость земли в Подмосковье может с легкостью перекрыть те самые 22 тыс. руб. за 1 кв. метр, которые заложены на прочие расходы по строительству дома и подводке коммуникаций.
Повторюсь, в дальнем Подмосковье в такие ценовые показатели уложиться можно. Это те участки, которые были приобретены девелоперами 3-7 лет назад. До поры до времени эта земля осваивалась мало, потому что более востребовано было ближнее Подмосковье. А сейчас наблюдается рост интереса к дальнему Подмосковью, и даже к соседним с Московской областью регионам. Уже есть несколько поселков эконом-класса в 80-100 км от Москвы, в которых стоимость 1 кв. м колеблется от 22 до 24 тыс. руб.
— Малоэтажное строительство, на Ваш взгляд, прибыльный бизнес?
— Естественно! Вопрос в норме прибыли. В эконом-классе она, конечно же, ниже, чем в элитном классе, где зачастую норма прибыли составляет несколько сотен процентов.
Но даже в сегменте домов эконом-класса абсолютно нормальная рентабельность, в первую очередь за счет объемов и сроков строительства. Недаром многие компании, которые занимались строительством дорогой недвижимости, сейчас смещают свои акценты в сторону эконом-класса. И даже те компании, которые всегда занимались высотным строительством, тоже сейчас обращают внимание на «малоэтажку».
Это очень большой рынок. Спрос, действительно, огромный и со стороны бюджетников, военных, малообеспеченных граждан, и со стороны тех, кто хочет поменять качество жизни и переехать жить в пригород. Ведь одно дело — жить в городе, пусть даже в хорошей 120-метровой квартире, и совсем другое — в пригороде, в том же самом 120-метровом доме, но при этом на участке земли, в хорошей экологической обстановке, на свежем воздухе и так далее.
— Глава S-Holding Алексей Шепель в интервью «ИФ-Недвижимость» высказал мысль, что безнравственно иметь больше 5% прибыли при строительстве доступного жилья. Вы разделяете это мнение?
— Мне сложно ответить на этот вопрос, я имею в виду назвать четкие цифры. Потому что всегда существуют различные условия реализации каждого конкретного проекта. Но насколько я знаю, общие расчеты показывают, что при малоэтажном строительстве прибыль, конечно, больше 5%. Это, может быть, не будет 100%. Но процентов 15-20 наверняка может быть.
Я считаю справедливым ограничить норму прибыли, если мы говорим о доступном жилье, и, в особенности, если к этому проекту подключено государство — когда бизнесмены, занимающиеся застройкой, участвуют конкурсах, претендуют на получение бюджетных средств на компенсацию расходов по инфраструктуре и так далее.
В рамках государственно-частного партнерства государство, видимо, вправе поставить вопрос о том, что норма прибыли должна быть в каких-то разумных пределах — в связи с тем, что государство выделяет деньги на решение социальных задач. Это логично, и по большому счету, честно.
— На какие цели должны выделяться бюджетные деньги?
— В первую очередь на решение организационных проблем. Если мы говорим о документации по конкретному поселку, то, наверное, это дело бизнеса. А вот вопросы перевода земель, межевания, разработки градостроительных планов и планов развития территорий — конечно, это задачи государства. И должны решаться за счет государства.
Кстати говоря, есть немало примеров удачного решения этих проблем именно с точки зрения государственного подхода. Взять ту же самую Московскую область, которую часто вспоминают. В регионе давно идет планомерная и серьезная работа. Насколько я знаю, на сегодняшний момент процесс разработки градостроительных планов муниципальных образований, а их 73, подходит к концу, скоро они будут сводиться в региональный план развития. Это серьезная работа, которая была проведена за предыдущие годы, и она сейчас начинает давать свои результаты.
Следующий пример — Белгородская область. Там с точки зрения развития малоэтажного строительства вообще сделано очень много: за счет средств областного бюджета были проведены работы по выделению земель, по подготовке необходимой инфраструктуры, в том числе построены дороги, инженерные коммуникации проведены до территорий массовой застройки. В результате там застройщикам предлагаются уже подготовленные участки, что существенно упрощает работу, снижает себестоимость жилья.
Подобного рода успешный опыт работы есть в Башкортостане, в Уфе: там успешно работает ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан».
То есть, если местные власти подходят разумно, то многие вопросы малоэтажного строительства можно решать в рамках существующего законодательства, и даже в рамках существующего дефицита местных бюджетов.
«Слишком усложненная процедура создания СРО вытеснит малый и средний бизнес из строительства»
— Скажите, а в малоэтажном строительстве существует классификация объектов?
— Градация, честно говоря, носит достаточно условный характер. Но договориться о терминологии, классифицировать объекты, которые строятся, необходимо. Это важно, прежде всего, для тех, кто непосредственно связан с реализацией: для риэлторов, ипотечников нужны единые стандарты.
Вопрос введения стандартизации, начиная от строительных материалов, применяемых в малоэтажном строительстве, важен еще и потому, что от этого зависят технологические линии, на которые будут ориентироваться предприниматели, закупающие оборудование.
Можно стандартизировать и технологии как таковые. Если это сделать, станет проще всем работать: и производителям стройматериалов, и девелоперам, и строителям, и контролирующим органам, что, кстати, тоже немаловажно. Потому что контроль за качеством производства малоэтажных домов — важная тема, ибо нарушение технологии ведет к уменьшению срока эксплуатации, а это связано с вопросами ипотечного кредитования, страхования домов и, собственно, качества жизни людей, в них проживающих.
— Когда же будут приняты эти стандарты?
— Процесс идет. Этим занимаются различные организации, в том числе ведет активную работу и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства.
— Как Вы относитесь к идее саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве?
— Главная идея СРО заключается в том, чтобы переложить бремя наведения внутреннего порядка в отраслях, в том числе и строительной, с государства на бизнес-сообщество.
— То есть своего рода «служба собственной безопасности»?
— Я бы не сказал, что служба безопасности — это, скорее, что-то наподобие народного контроля. А следить за безопасностью все-таки должны госорганы: архитектурный надзор, строительный надзор, которые будут выявлять болевые точки.
— То есть бояться отмены лицензирования строительной деятельности не стоит?
— Лицензии на строительную деятельность, по сути дела, являлись пропуском в строительный бизнес. Но давайте называть вещи своими именами: подкупить одного чиновника и купить лицензию, наверное, проще, чем уговорить 100 бизнесменов, чтобы они приняли тебя в эту организацию. Вряд ли после этого кто-то решится нарушить условия СРО, бросив тень на саму организацию и на своих же коллег по бизнесу. То есть некий элемент самоорганизации строительной бизнес-среды будет присутствовать.
Другое дело, что сегодня стоит вопрос, по каким правилам должны работать эти саморегулируемые организации в строительной отрасли, по какому признаку делить узкоспециализированные направления. Принятый закон не подразумевает создание отдельной СРО для малоэтажного строительства, однако уже сейчас говорят о том, что необходимо принять поправки в закон, чтобы скорректировать это положение.
— С чем связана необходимость участников малоэтажного строительства объединять в отдельные СРО?
— Следует дать возможность компаниям, занимающимся малоэтажной застройкой, образовывать свои собственные саморегулируемые организации, которые бы учитывали особенности этого сегмента.
Во-первых, в малоэтажке существенно ниже риски и затраты на возведение одного дома — поэтому должен быть совершенно другой, на наш взгляд, подход к формированию компенсационного фонда данной СРО.
С другой стороны, при малоэтажном строительстве применяются абсолютно другие квалификационные требования к кадровому составу. Малоэтажный дом при современных технологиях под руководством одного опытного мастера могут строить неквалифицированные рабочие, потому что технологии это позволяют.
Кроме того, в малоэтажном строительстве занят, по большей части, малый и средний бизнес. Слишком большая величина компенсационного фонда, усложненная процедура создания саморегулируемых организаций оттолкнут или затруднят для малого и среднего бизнеса вхождение в эту сферу деятельности. А именно эти компании способны сделать тот самый качественный рывок в увеличении объемов вводимого жилья.
— Важно упорядочить процесс создания СРО, но нельзя забюрократизировать его.
Но, конечно, невозможно упрощать все до бесконечности, ведь строительство — все-таки специфический бизнес, он должен находиться в определенных рамках.
В рамках Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства уже идет
разработка отраслевых стандартов, «правил игры» на рынке, которые потом будут предлагаться государству для утверждения.
— Каково Ваше отношение к созданию Фонда содействия развитию жилищного строительства, той самой госкорпорации, которая будет изымать неэффективно используемые земли и распределять их под жилищное строительство?
— Мы имеем на сегодня парадоксальную ситуацию. В стране, обладающей самыми большими земельными ресурсами, застроено 1,1% территории. Это нонсенс. А с другой стороны, свободной земли ведь нет. Она вся уже кому-то принадлежит, находится у различных ведомств, в частных руках, в акционерных обществах, компаниях, и так далее.
Есть огромные земельные ресурсы, которые используются собственниками неэффективно — это как раз то, о чем говорил Дмитрий Анатольевич Медведев. Это земли Минобороны, все эти полигоны, это земли, которые принадлежат Академии наук, всякие опытные станции, поля и прочее. Все это стоит, зачастую, без дела.
— Но иногда, скажем, земли Минобороны, расположены в местах, непригодных для жилищного строительства.
— Речь идет о тех землях, которые расположены в регионах, нуждающихся в наращивании объемов жилищного строительства и не имеющих возможности строить дешевое жилье. Там есть земли, принадлежащие частным инвесторам, но они готовы продавать участки только по рыночной цене. Тогда мы получим моментально не 22, а 32 или даже 42 тыс. руб. за 1 кв. м.
Поэтому нужно провести ревизию в той же самой Московской области, где земель, вроде бы, совсем нет, и окажется, что здесь десятки, если не сотни, гектаров, которые принадлежат каким-нибудь НИИ, Минобороны и другим ведомствам.
Вот недавно на аукционе Минобороны продавало участки. Не где-нибудь, а на Рублевке.
То есть земля есть, но она не использовалась. Значит, ее можно продавать с аукциона, вырученные деньги направлять на строительство жилья для военных. Правда, с моей точки зрения, продажа земель — это не совсем дело Министерства обороны. Давайте все-таки землей будут заниматься другие, а военные — своим делом.
Почему хороша идея создания такого фонда? Во-первых, он поможет быстро провести инвентаризацию земель. Во-вторых, выяснить, почему они не используются. И, наконец, пресечь корыстные интересы ведомств, использующих землю в своих целях или просто придерживающих ее до лучших времен.
Создание фонда — это показатель некой интенции со стороны государства, которое говорит: «Сегодня малоэтажка важна, вы свои плохо используемые земли будете отдавать в фонд, который будет их переоформлять за счет государства и использовать для строительства жилья».
Еще что важно: большой земельный банк такого рода — это прекрасный финансовый инструмент. Он может служить средством залога. Под это можно получать финансирование как отечественных банков, которые сегодня очень жестко зажаты в регламенты, которые им создают нормативы ЦБ, нормативы оценки земли.
Ведь сегодня получить кредитование под залог земли очень сложно. По существующему процедурному механизму, земля оценивается гораздо ниже ее реальной стоимости.
Если будет большой земельный банк, если будет единый центр формирования информации о земле, она может быть использована как инструмент залога, а это доступ к большим и дешевым кредитным ресурсам. Это возможность получать деньги на разворачивание строительства и самих поселков, и производств строительных материалов.
Опасности монополизации со стороны государства я не вижу. А вот наведение порядка с точки зрения использования огромных бесхозных пространств — оно будет. И появление такого финансового инструмента, как залог земли, тоже окажет благоприятное влияние на рынок малоэтажного строительства.
