Количественный прорыв в строительстве жилья можно осуществить за счет малоэтажки. — Бюллетень недвижимости. 14 мая 2008
Бюллетень недвижимости. 14.05.2008 13:35
Руслан ВИШНЕВСКИЙ: «Количественный прорыв в строительстве жилья можно осуществить за счет малоэтажки»
Автор Василий Когаловский
Одно из важнейших направлений Петербургского ипотечного форума, открывающегося 21 мая, связано с малоэтажным жилищным строительством. Среди докладчиков на конференции, которая пройдет в рамках форума, — исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Руслан Вишневский.
— С чем Вы едете на Петербургский ипотечный форум? Чего ждете от него?
— Я еду на форум, чтобы рассказать о том, как развивается программа малоэтажного строительства в Российской Федерации, а также обозначить важность темы ипотеки в общей проблеме малоэтажного строительства. В вопросе развития малоэтажного строительства очень большую помощь может оказать правильно, грамотно выстроенная система ипотечного кредитования.
Чего можно ждать от форума? Активного и заинтересованного обсуждения вопросов развития ипотеки в России, предложений по взаимодействию с государством. Документы, которые будут приняты на форуме, должны пойти в соответствующие властные органы. В них необходимо высказать позицию банковского, финансового, ипотечного сообщества о том, как предприниматели понимают и видят сегодняшнее состояние дел. И, возможно, — все будет зависеть от представительства государства на форуме — будет озвучена и позиция государства в сегодняшнем решении вопросов. Понятно, что на подобного рода мероприятиях должен происходить диалог между бизнесом и властью для того, чтобы были высказаны и услышаны позиции с той и с другой стороны. Если такой диалог состоится, этот форум будет иметь положительное значение.
— Что, по Вашим сведениям, делается для разработки целевых программ в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»? Какой опыт накоплен?
— Если мы сегодня говорим о повышении доли малоэтажного строительства, совершенно логично ставить вопрос либо о создании отдельной подпрограммы в рамках ФЦП «Жилище», либо, что, наверное, даже более целесообразно, о создании отдельной федеральной программы по малоэтажному строительству.
Тем более что сегодня идет активный процесс принятия региональных целевых программ по малоэтажному строительству. Такие программы приняты более чем в 15 регионах. В других идет разработка.
Орловская область приняла такую программу одной из первых, в ноябре 2007 года. Замечательный опыт накоплен в Белгородской области. Там достаточно давно существует система поддержки малоэтажного строительства, идет серьезная работа по подготовке и переоформлению земли. Причем перевод из одной категории в другую оформляется за счет бюджета, за счет бюджета же к местам массовой малоэтажной застройки подводится инженерная инфраструктура и гражданам обеспечивают возможность получать эти участки. Так и должно быть по закону, но делается не везде.
Примерно по такой же схеме активно разворачивается работа в Башкирии, Татарстане. Схема везде примерно одна и та же: создается фонд при региональной администрации, который берет на себя функцию оператора при переоформлении земли. Развивается малоэтажное строительство в Нижегородской области. Там разработан график по годам, по районам, с указанием примерных объемов ввода малоэтажного строительства — нормальный, четкий системный подход.
Положительный опыт есть, важно его правильно тиражировать, адаптировать к регионам, чтобы нормально построить работу.
— Каков вклад Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства в эту работу?
— Наше агентство активно участвует в этом процессе. Мы оказываем организационно-методическую помощь представителям региональных, муниципальных властей. Кроме того, мы накапливаем и обобщаем информацию о современных технологиях и материалах, конструкциях.
Мы составляем «паспорта регионов». Включаем в них информацию о том, что происходит в жилищном малоэтажном строительстве, каков потенциальный платежеспособный спрос, какие в регионе размещены производственные мощности, какие есть и разрабатываются программы поддержки, что регионам нужно, чего не хватает и т.д.
У нас есть набор предложений от инвесторов — российских и зарубежных компаний, готовых заниматься малоэтажным строительством. Но нужна четкая информация, конкретные проекты, инвесторам нужно понимание, что они будут поддержаны властями. Тогда компании готовы идти на сотрудничество и вкладывать деньги.
— Федеральная власть несколько месяцев назад поставила задачу строить жилье по цене 20 тыс. руб. за 1 кв. м. Считаете ли Вы это реальным сегодня?
— Это абсолютно нормальная цифра. Потому что существующие технологии малоэтажного строительства позволяют строить недорогое жилье.
Вообще, себестоимость квадратного метра малоэтажного жилья складывается из нескольких факторов. Порядка 25% в ней составляет собственно стоимость дома, 15% — отделка, около 30% — стоимость земли, включая территориальное планирование, перевод земли из одной категории в другую, и еще 30% — это стоимость подключения к коммуникациям.
Мы хотим снизить стоимость 1 кв. м. Современные технологии позволяют построить дом с крышей и внутренними коммуникациями по цене от 10 до 12 тыс. руб. При разумных расходах на землю, подведение коммуникаций и отделку, можно уложиться в себестоимость порядка 17-18 тыс. руб. за 1 кв. м, и полторы-две тысячи составляет норма прибыли компании-застройщика. То есть цифра в 20-22 тыс. руб. за 1 кв. метр абсолютно реальна, все зависит от правильной организации и от того, как решены вопросы выделения земли.
— Такие проекты есть? Они работают?
— Да, есть. Такие проекты есть даже в Московской области. Например, компания RODEX Group реализует мегапроект «Можайская волна». Себестоимость 1 кв. м там примерно укладывается в требуемые показатели. А в регионах тем более развиваются подобного рода проекты.
Если мы говорим об увеличении объемов вводимого жилья (поставлена задача строить по 1 кв. м на человека в год), нужно увеличить темпы строительства минимум в два — два с половиной раза. Ясно, что это увеличение технологически не может быть обеспечено за счет многоэтажного строительства: элементарно не хватит ни цемента, ни подъемных кранов, ни рабочих рук. А малоэтажка способна обеспечить количественный скачок в строительстве жилья. Потому что там совершенно другие трудозатраты, материалозатраты, другие подходы.
При этом надо понимать, что даже если мы обеспечим количественный прорыв в строительстве жилья, платежеспособный спрос резко не вырастет. Потенциальный спрос есть, а денег не хватает. Это нормальная ситуация, она существует во всем мире. И во всем мире большая часть жилья продается по ипотечным программам. Сейчас, если мы хотим сделать тот самый качественный скачок в решении жилищной проблемы, важно правильно скоординировать вопросы технологий строительства, производства строительных материалов, финансирования строительства и продажи жилья.
Именно потому важны такие мероприятия, как Петербургский ипотечный форум: ипотека — это практически единственный способ продавать возрастающие объемы жилья.
— Оцените, пожалуйста, нынешнее состояние и ближайшие перспективы частно-государственного партнерства в деле перевода малоэтажного строительства на индустриальную основу.
— Перспективы есть. Работа, в том числе с нашей помощью, идет. Реализуются несколько очень серьезных проектов по созданию сетей заводов малоэтажного домостроения в регионах. С главами регионов при содействии агентства подписаны инвестиционные соглашения о строительстве таких заводов. В частности, в Калужской, Оренбургской областях, в Башкирии. Готовится еще несколько таких проектов.
В Петербурге запущен и работает завод компании «Балтрос». В прошлом году это предприятие было представлено В. В.Путину как вариант практического осуществления государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного строительства.
В Московской области в ближайшее время будет запущен первый завод по объемно-модульному домостроению. Это последнее слово в строительных технологиях, когда на заводе собирается модуль с отделкой, с окнами, с внутренними коммуникациями, доставляется на стройплощадку. Из таких модулей собирается дом, что позволяет строить быстро и дешево.
Я знаю о целом ряде других проектов, которые осуществляются частными компаниями. Процесс государственно-частного партнерства достаточно успешен — и в первую очередь это относится к индустриальному малоэтажному домостроению.
— Когда, с Вашей точки зрения, строительная отрасль будет обеспечена достаточным объемом недорогих материалов «нового поколения»?
— В принципе, строительных материалов хватает. Производство стройматериалов будет расти параллельно с общими объемами строительства. Кроме того, сегодня более активно развивается применение новых материалов и технологий, причем, что очень отрадно, российских.
В отличие от панельно-каркасного домостроения, которое пришло к нам из Северной Америки, у нас есть свои собственные технологии, связанные с применением различного рода строительных блоков, пенобетонов, новых изоляционных материалов. Один из примеров — технология «теплолит», с использованием которой уже возведено более 1 млн кв. м малоэтажного жилья. Компания из Подмосковья запатентовала эту технологию, производит оборудование для заводов по выпуску блоков и поставляет его в регионы. Около 10 заводов уже работает.
В Санкт-Петербурге применяется технология «СОВБИ» — несъемная опалубка с заполнением из пенобетона, которая обеспечивает быстрое строительство. Развивается производство строительных блоков с разными наполнителями. Технологии есть, они отработаны. Их нужно грамотно тиражировать и применять в зависимости от местных условий, наличия промышленных ресурсов, строительных материалов.
— Оцените, пожалуйста, опыт первых месяцев работы НАМИКС: была ли успешной практическая деятельность агентства или все это время ушло на становление нового направления?
— За прошедшее время Национальное агентство провело целый ряд мероприятий (выставки, семинары, конференции) как в Москве, так и во многих регионах России по вопросам развития малоэтажного строительства и продвижения новых технологий. В ноябре 2007 г. был проведен Первый Всероссийский конгресс по малоэтажному строительству, в котором приняли участие более 400 делегатов со всех регионов России. Агентство участвует в разработке региональных программ развития малоэтажного строительства, оказывает компаниям информационную и консультационную помощь, сопровождает отдельные проекты по малоэтажной застройке.
Через Национальное агентство бизнес может участвовать в подготовке законотворческих инициатив. Мы взаимодействуем с Государственной думой РФ, участвуем в работе Экспертного совета при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, входим в состав рабочих групп по подготовке проектов нормативных актов. В частности, сейчас идет активная работа над проектом концепции Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2020 г.
http://www.bn.ru/articles/2008/05/14/30211.html
