Интервью главы НАМИКС Елены Николаевой. – КДО. 19 января 2009
Интервью главы НАМИКС Елены Николаевой
КДО
19 января 2009
Власть признала наличие кризиса в России, причем не финансового, а экономического. И считает, что этот кризис будет затяжным: в России он может продлиться еще два года. Сегодня можно констатировать, что в строительной отрасли заморожены практически все перспективные проекты, объем продаж жилья сократился втрое, существенно сокращено кредитование текущих объектов, резко возросли процентные ставки по заемным средствам.
Подобная ситуация грозит массовым банкротством предприятий строительной отрасли, безработицей на предприятиях строительной отрасли и промышленности строительных материалов, снижением налоговых поступлений, ростом социальной напряженности, связанной с невозможностью населения решить свои жилищные проблемы. В этих условиях объекты малоэтажного строительства более ликвидны, и малоэтажное строительство вновь становится резервом выполнения государственных программ по обеспечению граждан жильем, считает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева.
– Какие изменения, в связи с разрастающимся кризисом, могут произойти в планах выполнения национального проекта по строительству доступного жилья?
– Безусловно, финансовый, а сегодня, наверно, правильно говорить экономический кризис отразится на реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Скорее всего, сохранить планируемые объемы ввода жилье не получится ни в одном субъекте РФ.
Однако государство уже запустило меры для поддержки строительного рынка. Отмечу: не строительных компаний, а именно рынка. Прежде всего – первичного рынка жилья. В настоящее время в нашей стране площадь недостроенного жилья составляет 74 млн кв. м. В 2008 году государство поддержит жилищное строительство в России с помощью покупок готового жилья для уволенных и увольняемых военнослужащих, приобретения жилья в строящихся домах высокой степени готовности для переселения граждан из аварийного жилого фонда и оздоровления банковской системы России путем выкупа Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ипотечных закладных. Всего на эти цели будет выделяться 143 млрд руб. Фонд содействия реформированию ЖКХ направит 50 млрд руб. на приобретение жилья в строящихся домах высокой степени готовности. Причем, до 30% средств Фонда ЖКХ, выделяемых на покупку жилья в рамках стимулирования жилстроительства, около 15 млрд руб., может быть направлено на покупку квартир авансом и, таким образом, эти средства попадут к застройщикам уже в этом году.
– В работе Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства произошли какие-то изменения? На чем сейчас Вы сосредоточены в первую очередь?
– Национальное агентство уже в первые дни октября, когда явственно стали видны признаки кризиса, разработало и передало в Правительство РФ предложения по поддержке строительной отрасли. Так, чтобы сохранить строительную отрасль России и обеспечить ввод социального жилья, было предложено связать выдаваемые средства ЦБ и Правительства РФ обязательствами – квотами на кредитование отрасли строительства доступного жилья. Предлагалось также обеспечить долгосрочные государственные гарантии для привлечения финансирования на подведение инженерной и дорожной инфраструктуры к объектам массовой застройки. При этом целевые кредиты должны быть направлены не только на поддержку строительной отрасли, но и на производство строительных материалов, используемых в строительстве жилья социального и эконом-класса. Речь также шла о необходимости отменить таможенные пошлины на любое приобретаемое производственное и технологическое оборудование для производства строительных материалов и обеспечить льготное кредитование и государственные гарантии на привлечение финансовых ресурсов на организацию производства строительных материалов. Предлагалось разработать и оперативно принять пакет антикризисных мер в субъектах Российской Федерации по поддержанию строительной отрасли и производства строительных материалов с учетом региональной специфики. Кроме того, необходимо продолжать стимулирование деятельности АИЖК в целях не только поддержания, но и дальнейшего развития системы ипотечного кредитования. Особое внимание надо уделить субсидированию процентных ставок по ипотечному кредитованию для малоэтажного жилья социального и эконом-класса. Сейчас мы более детально прорабатываем меры возможной государственной поддержки строительства малоэтажного жилья эконом-класса, рассматриваем возможности оказания компаниям-застройщкам содействия в получении кредитов, поскольку требования банков растут, а Агентство может выступать своего рода гарантом, ведь среди наших членов – только высоко профессиональные компании, за которые мы можем поручиться. Мы активно ездим по регионам, выступаем на конференциях, круглых столах по развитию малоэтажного строительства, в том числе при участии руководителей регионов. Призываем принимать целевые программы развития малоэтажки, поскольку они позволяют, с одной стороны, региону привлекать инвестиции (на каждый рубль, вложенный субъектом РФ, минимум 18 рублей частного капитала), с другой, – вселяют уверенность в инвестора, который четко понимает планы региональных властей. Кстати, в разработке таких программ мы тоже оказываем содействие. Мы объясняем, как ситуация обстоит на самом деле, рассказываем, какие меры поддержки возможны, как получить средства, например, на развитие инфраструктуры, сопровождаем отдельные проекты. Все это делается для того, чтобы на рынке не было паники. Паника в условиях кризиса – хуже всего.
– Чем грозят панические настроения среди строителей?
– Если компании будут резко снижать цены на малоэтажные дома, если будут замораживать проекты, произойдет сжатие рынка. Учитывая, что рынок этот не был перегрет, что количество компаний, работающих в сфере малоэтажного строительства и производства строительных материалов, и так было недостаточно и не обеспечивало насыщение спроса, что многие проекты комплексного освоения территорий только начинали развиваться, сжатие рынка приведет к недопустимому сокращению предложения. Компенсировать его будет сложно хотя бы в силу длительности строительного процесса. А это означает, что по окончании кризиса цены взлетят до небес, люди не смогут приобретать жилье, будет расти социальная напряженность – я уже не говорю о том, что сотрудники компаний, которые выбрали неверную линию поведения, останутся без работы. В условиях кризиса нельзя паниковать, надо вырабатывать грамотную стратегию и тактику, повышать собственную эффективность.
– В чем преимущества малоэтажки в условиях кризиса?
– Объекты малоэтажного строительства в условиях кризиса более ликвидны. В малоэтажке нет риска незавершенки. Поселки можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства. Современные технологии малоэтажного строительство позволяют строить быстро и недорого, при этом энергоэффективные технологии позволяют впоследствии значительно экономить на эксплуатации домов. Проекты малоэтажной застройки долго и тщательно прорабатываются, в них принимают активное участие региональные власти и государство. Наконец, в сегменте оснащенных всей необходимой инфраструктурой поселков ниже премиум-класса предложение до сих пор меньше спроса.
– Это понятно. Но денег мало и они дорогие. Как в этих изменившихся условиях будут работать строительные компании?
– Как ни странно, деньги есть. Крупные инвесторы сегодня изымают ресурсы из проектов и готовы инвестировать в малоэтажку. Мы отбираем проекты в регионах, где разработаны целевые программы развития малоэтажного строительства, где есть заинтересованность региональных и муниципальных властей, и предлагаем их инвесторам. Конечно, есть компании, которые, не имея возможности получить дешевые кредиты, свернули перспективные проекты и часть проектов. Но есть и такие, которые чувствуют себя уверенно, спокойно заканчивают начатое, более того – запускают новые стройки. Особенно это касается регионов, где строительство никогда не шло полностью на кредитные средства. Кстати, многие столичные компании пошли сейчас в регионы. Перераспределяя финансовые потоки, они в итоге могут поддерживать все проекты, не прибегая к увеличению объемов финансирования из внешних ресурсов, тем самым обеспечивая собственное устойчивое развитие и свое будущее после кризиса.
– Несомненно, в ближайшее время упадет, да и уже упала стоимость строительных материалов и строительных работ. К каким последствиям это может привести для рынка и для конечных потребителей?
– В условиях кризиса проблемы с обеспечением финансирования возникли не только с будущими проектами, но и с теми, которые реализуются. Компании минимизируют прибыль, которая закладывалась в такие проекты, что приводит к снижению цен на жилую недвижимость. При сворачивании долгосрочных проектов резко сокращается потребление строительных материалов, соответственно снижению спроса падает стоимость материалов. Конечно, с точки зрения покупателя это положительный момент. Однако кризис приводит также к снижению доходов россиян, в том числе и среднего класса. Пока спрогнозировать, какое из этих снижений – стоимости жилья или доходов населения – окажется более значительным, достаточно тяжело.
– Хочется рассмотреть вопрос об ипотеке. Принимаем за данность что ее нет, либо она слишком дорога, в первую очередь для не москвичей. Какие еще механизмы приобретения жилья надо развивать?
– Основная проблема в предоставлении ипотеки – в невозможности рефинансирования. Однако 60 млрд руб. уже направлены на увеличение уставного капитала АИЖК, в ближайшее время АИЖК должно подписать соглашения с ипотечными корпорациями регионов и начать выкупать закладные. Это, без сомнения, активизирует ипотеку. В следующем году Центробанк передаст АИЖК 38 млрд руб., а также государство будет предоставлять гарантии под привлечение средств на рынке. Национальное агентство продолжает сотрудничество с АИЖК по разработке механизма ипотечного кредитования под залог земли. Готовятся изменения в стандарты агентства, которые позволят рефинансировать земельные закладные в целях малоэтажного строительства. Кроме того, необходимо развивать альтернативные накопительные механизмы, такие как стройсберкассы. Кредит, особенно в настоящее время, могут взять далеко не все. Система накоплений доступна для большего количества людей, но инфляция поглощает банковские проценты. В системе стройсберкасс государство будет начислять свои дополнительные проценты на целевые накопления и выступать гарантом, выдавая банкам специальные государственные лицензии с узкой спецификой и жестко контролируя весь механизм. Таким образом, строительные сберкассы будут находиться под прямым контролем государства, что исключит возможность афер и мошенничеств. Закон о строительных сберегательных кассах уже готов. Стройсберкассы могут активизировать развитие малоэтажного строительства. Накопив определенную сумму и получив кредит через стройсберкассу, любой человек может нанять подрядчика и построить дом. Земельный вопрос в этом случае будет решаться на региональном уровне: либо через покупку участка на аукционе, либо через распределение участков для льготных категорий. Государство гарантирует наличие инфраструктуры на земельном участке в виде централизованных сетей. Мы видим, что в некоторых субъектах РФ по инициативе региональных властей подобные механизмы работают. Так, в Белгородской области существует потребительский кооператив граждан «Свой дом». Членом кооператива может стать гражданин РФ, который прожил не менее 3 лет на территории Белгородской области. Чтобы вступить в кооператив, необходимо накопить паевой взнос размером от 50 до 300 тыс. руб. Вам выделяется кредит, вдвое превышающий ваш взнос, под 1% сроком на 7 лет, а также возвратят ваши деньги. Многодетные семьи и молодые специалисты имеют право на дополнительную финансовую поддержку. Кредиты выделяются только строительство, на достройку или пристройку к индивидуальным жилым домам. Кооператив не работает с многоэтажным жильем. При этом каждый работающий житель области, независимо от жилищных условий, имеет возможность приобрести в собственность земельный участок под индивидуальное строительство размером 15 соток, компенсировав только затраты на его оформление и регистрацию. Можно получить участок до 1,2 га земли, но за более высокую плату. Инженерную инфраструктуру к участкам подводит область. Строительство инженерных сетей опережающими темпами, чтобы до прихода застройщика на участок уже были подведены вода, свет и газ. Так что многое зависит от усилий региональных властей по развитию малоэтажного строительства, в том числе ИЖС. Необходимо опробовать современные эффективные механизмы приобретения и строительства индивидуального жилья, это позволит многим гражданам РФ улучшить свои жилищные условия и начать жить в комфортных, а главное, своих домах.
Автор: Александра Мочалова
