Именно малоэтажное строительство обеспечит резкое увеличение объемов вводимого жилья. — Газета Строительный вестник Кубани. №11-12. 24-25 сентября 2008

Газета «Строительный вестник Кубани» № 11-12. 24-25 сентября 2008

Руслан Вишневский: «Именно малоэтажное строительство обеспечит резкое увеличение объемов вводимого жилья»

Сегодня государство, стремясь к улучшению жилищных условий граждан, формированию среднего класса, улучшению демографической ситуации, делает ставку на малоэтажное строительство. В этой связи в июле прошлого года по инициативе предпринимательского сообщества было создано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). В его состав входят компании разного профиля: от девелоперов и строителей до финансовых институтов, ипотечных и страховых компаний, представлены самые разные регионы РФ. О том, что необходимо сделать, чтобы малоэтажное строительство стало действительно массовым, рассказывает газете «Строительный вестник Кубани» исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Руслан ВИШНЕВСКИЙ.

— Руслан Олегович, почему сегодня ставка делается именно на малоэтажное строительство?
— Сейчас перед страной стоит задача резкого увеличения объема ввода жилья: строить по 1 кв. м на человека, 140 млн кв. м в год. Индустрия многоэтажного строительства не способна обеспечить такой количественный прорыв. Причин тому несколько: дефицит стройматериалов, в первую очередь, цемента, отсутствие необходимого количества единиц строительной техники, нехватка квалифицированных строительных кадров, недостаточность инфраструктурных возможностей. Таким образом, опираясь на многоэтажную застройку, задачу, поставленную Президентом РФ Дмитрием Медведевым, не выполнить.
Резервы интенсификации строительства — в сфере малоэтажного домостроения. Малоэтажные поселки можно одновременно строить по всей стране, развивая малый и средний бизнес, используя местные кадры, местные ресурсы. В малоэтажном строительстве гораздо меньше трудозатраты, современные технологии позволяют строить без использования тяжелой строительной техники, цемент зачастую необходим только для фундамента, уже опробованные современные технологии позволяют сократить сроки и себестоимость строительства, быстро решить проблему обеспечения населения доступным жильем.
Наконец, малоэтажное строительство может обеспечить формирование качественно новой среды обитания, включающей не только комфортное жилье, но и всю необходимую инфраструктуру. По сути, это совершенно иная философия жизни. Дом на земле формирует в человеке чувство собственности, ответственности. Вопросы воспроизводства населения также напрямую связаны с решением жилищных проблем. Исследования показали, что важнейшую роль в принятии семьей решения о третьем ребенке играет именно жилищная ситуация. Естественно, что если семьи будут жить в собственных домах, Россия сможет решить одну из важнейших стоящих перед ней сегодня проблем — демографическую.

— Каковы сегодня темпы малоэтажного строительства?
— По итогам 2007 г. индивидуальное жилищное строительство составило 40% от всего вводимого в стране жилья. Еще десять лет назад эта цифра едва превышала 6%. Задача, поставленная сегодня Президентом РФ Дмитрием Медведевым, — довести объемы малоэтажного строительства до 65-70% от общего объема возводимого жилья к 2015-2020 гг. Причем, как подчеркнул недавно глава Правительства РФ Владимир Путин, будущее — за комплексным освоением территорий, в том числе в рамках проектов малоэтажного строительства.

— Президент Дмитрий Медведев сказал, что индивидуальное жилье не должно стоить дороже городских квартир, а именно — не более 20 000 руб. за 1 кв. м. Реальна ли эта цена?
— Все зависит от правильной организации производства домов и от того, как решены вопросы выделения земли. Вообще, себестоимость квадратного метра малоэтажного жилья складывается из нескольких факторов. Порядка 25% в ней составляет собственно стоимость дома, 15% — отделка, около 30% — стоимость земли, включая территориальное планирование, перевод земли из одной категории в другую, и еще 30% — это стоимость подключения к коммуникациям. 
Современные экономичные индустриальные технологии позволяют построить дом с крышей и внутренними коммуникациями по цене от 12 тыс. руб. При разумных расходах на землю, подведение коммуникаций и отделку можно уложиться в себестоимость 17-18 тыс. руб. за 1 кв. м. Полторы-две тысячи составляет норма прибыли компании-застройщика. То есть цифра в 20-22 тыс. руб. за 1 кв. м абсолютно реальна.

— О каких технологиях Вы говорите?
— В первую очередь, о технологиях индустриального домостроения, позволяющих снизить себестоимость и сроки строительства, при этом повысив его качество за счет высокой заводской готовности элементов дома.
Технология, которая сейчас набирает популярность, — это каркасно-панельное домостроение. По этой технологии строятся долговечные, надежные, теплоэффективные, экологически чистые дома. Технологию высоко оценил при осмотре подмосковного коттеджного поселка «Новые Вешки» министр регионального развития РФ Дмитрий Козак. Каркасно-панельные дома обладают высокими тепловыми характеристиками. В Канаде, где климатические условия схожи с российскими, 98% людей живут в каркасных домах. По прогнозам Ассоциации деревянного домостроения, от 50 до 80% «малоэтажки» будет строиться из дерева, и к 2010 г. в России будет вводиться 24 млн кв. м деревянного жилья.
При этом активно используются и другие технологии малоэтажного строительства: несъемная опалубка, строительство домов из термоструктурных панелей, на основе металлического каркаса, применяется пенобетон. Развивается производство строительных блоков с разными наполнителями.

— Каковы основные препоны на пути развития малоэтажного строительства?
— Здесь важно сказать о неготовности городского населения переезжать в пригород, которая объясняется многолетней практикой проживания в зданиях из железобетонных конструкций и кирпича. По данным Комиссии по развитию рынка доступного жилья, различных регионах от 50 до 70% населения предпочитают проживать в городах, в многоэтажных домах. Для переструктуризации спроса на жилье Комиссией разрабатывается программа по формированию и стимулированию спроса на малоэтажные дома. Кроме того, необходима продуманная пропаганда жизни в пригороде. 
Серьезный барьер на пути развития малоэтажного строительства — отсутствие достаточного количества земельных участков для малоэтажного жилищного строительства. В стране с самыми большими земельными ресурсами, где все поселения занимают лишь 1,1% территорий, создан дефицит земли. 4 июля Госдума приняла Закон «О содействии развитию жилищного строительства». Закон направлен на вовлечение в хозяйственный оборот находящихся в федеральной собственности и неэффективно используемых либо неиспользуемых земельных участков для жилищного строительства, для производства строительных материалов. Фонд будет также отвечать за инфраструктурное обустройство участков, создание промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов. То есть с помощью Фонда будет решаться еще одна серьезная проблема малоэтажного строительства — отсутствие инфраструктуры, в первую очередь инженерной и транспортной. В большинстве субъектов РФ заканчивается процесс подготовки градостроительной документации, планов территориального развития. И они обязательно должны быть скоординированы с инвестиционными программами естественных монополий.

— Расскажите подробнее: какова ситуация с развитием малоэтажного строительства в регионах?
— Сейчас в большом количестве регионов идет активная разработка программ развития малоэтажного строительства. Они необходимы, поскольку региональные власти должны дать бизнесу определенные ориентиры, показать планы развития. В более чем 15 регионах региональные программы уже приняты: это Оренбургская, Орловская, Белгородская, Ярославская области, Республика Башкортостан и другие субъекты РФ. Там активно идет формирование пакетов документов по земельным участкам, предназначенным под комплексную малоэтажную застройку, и проведение по ним аукционов, подготовка исходно-разрешительной документации, необходимой для строительства малоэтажных застроек, включая социальную сферу и строительство коммунальной и инженерной инфраструктуры, начинается строительство малоэтажного жилья, коммунальной и инженерной инфраструктуры.
Национальное агентство активно участвует в этом процессе. Мы предлагаем регионам разработанную базовую модель региональной программы развития малоэтажного строительства, оказываем консультационную поддержку.
29 мая мы принимали участие в совещании по вопросам развития малоэтажного строительства в Ростовской области, которое прошло в Ростове-на-Дону. На нем присутствовал вице-губернатор области Юрий Андриади. Основным итогом совещания стало решение о разработке региональной программы развития малоэтажного строительства.

— Какие еще задачи берет на себя Национальное агентство?
— Национальное агентство сегодня является основной переговорной площадкой, центром сбора и обобщения информации для выработки предложений по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство. Мы взаимодействуем с Государственной Думой РФ, участвуем в работе Экспертного совета при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, входим в состав рабочих групп по подготовке проектов нормативных актов. В частности, мы давали свои предложения в ходе подготовки концепции Долгосрочной стратегии массового строительства жилья до 2020 г., и часть из них была учтена. На сегодняшний момент готовится ко второму чтению законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», мы активно участвуем в подготовке этого документа.
Сегодня в Агентстве аккумулируется информация о существующих технологиях малоэтажного строительства, проводится множество мероприятий (выставки, семинары, конференции) как в Москве, так и во многих регионах России с целью популяризации современных технологий. Мы оказываем компаниям информационную и консультационную помощь, сопровождаем отдельные проекты по малоэтажной застройке.
В рамках Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства идет разработка отраслевых стандартов, «правил игры» на рынке. Уже разработан проект технического регламента для малоэтажного строительства, который, согласно Указу Президента РФ от 7 мая 2008 г. «О мерах по развитию жилищного строительства», необходимо принять до 1 января 2009 г. 
По сути, это основные задачи, которые государство поставило перед саморегулируемыми организациями (СРО) в связи с принятием закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (в части введения института саморегулируемых организаций в области строительной деятельности). Согласно ему с 2010 г. допуск на рынок все строительные компании получают только через членство в СРО. 2009 год рассматривается в качестве переходного периода: выдача лицензий в строительной сфере будет прекращена, однако уже выданные лицензии будут действительны до 2010 г. В малоэтажном строительстве, по сути, СРО начала формироваться год назад, с созданием Национального агентства. И сейчас очень важно, чтобы компании, занимающиеся малоэтажным строительством, консолидировались в отдельной СРО. Многоэтажное строительство в России сегодня наиболее обеспечено квалифицированными кадрами, финансовыми и материальными ресурсами и может создать слишком высокие входные барьеры на рынок. Отдельная СРО для малоэтажного строительства позволит отрасли создать специализированные внутренние стандарты, создать наиболее благоприятную для развития малоэтажного строительства среду и строить по-настоящему доступное и качественное жилье.