Елена Николаева, президент НАМИКС «Малоэтажное жилье эконом-класса спасет девелоперский бизнес». — Журнал «КРОВЛИ». №4 2008
Журнал «КРОВЛИ»
№4 2008
Елена Николаева, президент НАМИКС: «Малоэтажное жилье эконом-класса спасет девелоперский бизнес»
Уже второй год в России активно работает Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). В его состав входят компании разного профиля: от девелоперов, строителей и производителей строительных материалов до финансовых институтов, ипотечных и страховых компаний, работающих по всей России. На сегодняшний день Агентство является единственным всероссийским оператором программы малоэтажного строительства. О перспективах развития малоэтажного домостроения журналу «Кровли» рассказывает президент Национального агентства Елена НИКОЛАЕВА.
1. В последнее время отмечается стабильный рост малоэтажного строительства. С чем Вы это связываете?
– Сейчас перед страной стоит задача резкого увеличения объема ввода жилья: строить по 1 кв. м на человека, 140 млн кв. м в год. Индустрия многоэтажного строительства не способна обеспечить такой количественный прорыв. Причин тому несколько: дефицит стройматериалов, в первую очередь, цемента, отсутствие необходимого количества единиц строительной техники, нехватка квалифицированных строительных кадров, недостаточность инфраструктурных возможностей. Таким образом, опираясь на многоэтажную застройку, задачу, поставленную Президентом РФ Дмитрием Медведевым, не выполнить.
Резервы интенсификации строительства – в сфере малоэтажного домостроения. Малоэтажные поселки можно одновременно строить по всей стране, развивая малый и средний бизнес, используя местные кадры, местные ресурсы. Так, мы можем использовать наше богатство – лес, развивать глубокую переработку древесины и строить качественные, недорогие, комфортные деревянные дома из собственного сырья. Приспособленные к особенностям климата, экологичные дома, в которых вырастет здоровое поколение.
В малоэтажном строительстве гораздо меньше трудозатраты, современные технологии позволяют строить без использования тяжелой строительной техники, цемент зачастую необходим только для фундамента, уже опробованные современные технологии позволяют сократить сроки и себестоимость строительства, быстро решить проблему обеспечения населения доступным жильем.
Наконец, малоэтажное строительство может обеспечить формирование качественно новой среды обитания, включающей не только комфортное жилье, но и всю необходимую инфраструктуру. По сути, это совершенно иная философия жизни. Дом на земле формирует в человеке чувство собственности, ответственности. Вопросы воспроизводства населения также напрямую связаны с решением жилищных проблем. Исследования показали, что важнейшую роль в принятии семьей решения о третьем ребенке играет именно жилищная ситуация. Естественно, что если семьи будут жить в собственных домах, Россия сможет решить одну из важнейших стоящих перед ней сегодня проблем – демографическую.
2. Как, на Ваш взгляд, повлияет финансовый кризис на дальнейшее развитие малоэтажного домостроения?
– Сегодня мы должны признать кризисную ситуацию в сфере строительства. Кредитование проектов прекращено, компании, работающие в высотном строительстве, заявили о замораживании проектов.
Однако на рынке малоэтажного строительства ситуация развивается не совсем так. Во-первых, у частного загородного дома есть ряд преимуществ перед квартирой в многоэтажке. Например, высотный дом не будет сдан в эксплуатацию, пока не построен последний этаж. Совсем по-другому дело обстоит с организованным поселком. Его можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства.
Современные технологии малоэтажного строительство позволяют строить быстро и недорого. Проекты малоэтажной застройки долго и тщательно прорабатываются, в них принимают активное участие региональные власти и государство. Наконец, в сегменте оснащенных всей необходимой инфраструктурой поселков ниже премиум-класса предложение до сих пор меньше спроса. Так, в 2007 г. общий объем водимых коттеджей в Московской области составил 3,5 млн кв. м, из них 16% – элитного класса, 20% – эконом-класса и 64% – бизнес-класса, тогда как спрос на малоэтажное жилье развивался совсем в другом направлении и разделился на: 3% – элит-класса, 40% – бизнес-класса и 57% – эконом-класса. Таким образом, можно с уверенностью сказать, что спрос на малоэтажное жилье в 2007 г. был удовлетворен только на 11,2%.
Поэтому на фоне всеобщего застоя строительного рынка и замораживания проектов крупные строительные компании продолжают активно развивать малоэтажное направление. Малоэтажное жилье эконом-класса – это якорь, который способен удержать на плаву девелоперский бизнес.
3. Ваша оценка роли государства в ситуации кризиса?
– Как вы знаете, принято решение о выкупе жилья для социальных нужд. Эта мера, с одной стороны, поможет государству соблюсти свои социальные обязательства, с другой простимулирует местные рынки.
Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства уже в первые дни октября, когда явственно стали видны признаки кризиса, разработало и передало в Правительство РФ предложения по поддержке строительной отрасли. Так, чтобы сохранить строительную отрасль России и обеспечить ввод социального жилья, было предложено связать выдаваемые средства ЦБ и Правительства РФ обязательствами – квотами на кредитование отрасли строительства доступного жилья.
Предлагалось также обеспечить долгосрочные государственные гарантии для привлечения финансирования на подведение инженерной и дорожной инфраструктуры к объектам массовой застройки.
При этом целевые кредиты должны быть направлены не только на поддержку строительной отрасли, но и на производство строительных материалов, используемых в строительстве жилья социального и эконом-класса. Необходимо отменить таможенные пошлины на любое приобретаемое производственное и технологическое оборудование для производства строительных материалов и обеспечить льготное кредитование и государственные гарантии на привлечение финансовых ресурсов на организацию производства строительных материалов.
Необходимо также разработать и оперативно принять пакет антикризисных мер в субъектах Российской Федерации по поддержанию строительной отрасли и производства строительных материалов с учетом региональной специфики.
Кроме того, необходимо продолжать стимулирование деятельности АИЖК в целях не только поддержания, но и дальнейшего развития системы ипотечного кредитования. Особое внимание надо уделить субсидированию процентных ставок по ипотечному кредитованию для малоэтажного жилья социального и эконом-класса.
Безусловно, государство должно поддержать строительную отрасль, поскольку ситуация в грозит массовым банкротством предприятий строительной отрасли, безработицей на предприятиях строительной отрасли и промышленности строительных материалов (по экспертным оценкам, она может достигнуть 70% работников, а это более 11 миллионов человек), снижением налоговых поступлений (например, налоговые поступления от застройщиков в Москве составляют более 35% городского бюджета), ростом социальной напряженности, связанной с тем, что люди просто не смогут решить свои жилищные проблемы. Наконец, это подготовит экономическую основу для глубокого кризиса реального сектора экономики Российской Федерации.
4. Наблюдается ли на рынке малоэтажного строительства в настоящее время дефицит строительных материалов?
– Плюс малоэтажного строительства в том, что развертывание производств требует незначительных (в сравнении с высоткой) средств. Производства зачастую открывают непосредственно рядом с территорией будущего строительства. Мы видим, что в России заводы по производству комплектов малоэтажных домов разной мощности запускаются постоянно. Только по одной технологии «Экопан» их уже 40 в стране. В Санкт-Петербурге запущен самый крупный в Европе завод каркасно-панельного домостроения.
На сегодняшний момент не решена проблема глубокой переработки древесины. Плитные материалы мы закупаем за рубежом – причем, произведенные из нашего же сырья. Фактически деревянные дома по современным технологиям на 50% получаются импортными. Напомню, на сегодняшний день потребность России в плитных материалах оценивается в 1 млн куб. м. Однако в ближайшее время планируется запуск как минимум трех заводом по производству OSB. Согласно проекту «Свой дом» партии «Единая Россия» планируется строительство 10 заводов OSB, 10 заводов по производству термоструктурных пенополистерольных панелей, семи заводов по производству несъемной опалубки, утеплителя из пенополистерола, 100 заводов по каркасно-панельной технологии, — всего 200 заводов по производству материалов для малоэтажного домостроения и комплектов домов во всех регионах России. Сейчас очень важно развивать технологии, которые позволяют сократить время и стоимость строительства, которые являются достаточно экологичными, энергоэффективными и поставлены на индустриальную основу.
Кстати, Министерством регионального развития РФ уже разработан проект стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 г. Ожидаемый результат от реализации стратегии – полное обеспечение потребности страны в основных видах стройматериалов соответствующего уровня качества.
5. Каковы, на Ваш взгляд, перспективы развития рынка загородной недвижимости в России? Какие рекомендации Вы можете дать строителям и инвесторам, которые работают в этом сегменте?
– По итогам 2007 г. индивидуальное жилищное строительство составило 41,63% от всего вводимого в стране жилья. Еще десять лет назад эта цифра едва превышала 6%. Задача, поставленная сегодня Президентом – довести объемы малоэтажного строительства до 65-70% от общего объема возводимого жилья к 2015-2020 гг.
Основное, что сейчас можно посоветовать, — это не допускать паники. Спокойно работать, воздерживаться от резких заявлений и действий, оправдывать доверие покупателей, акционеров, банков, государства и собственных работников. И прежде всего – завершать те объекты, которые находятся в стадии развития. А если девелопер чувствует себя уверенно, то нужно не только продолжать строить, но и не отказываться от новых проектов. И девелоперы, и инвесторы, и производители строительных материалов должны сейчас сделать свой бизнес максимально эффективным, грамотно выстроить свою тактику и стратегию, нельзя сворачивать абсолютно всю деятельность – иначе из кризиса компании выйдут банкротами, надо обеспечить себе будущее.
Даже банки понимают, что в сегодняшнем дне резкое снижение цены не вызовет вала покупок. Запустится дефляционный импульс. Покупатель будет ждать дальнейшего снижения цены, приостановит покупки в ожидании некоего условного дна. Рынок сожмется, а это означает резкий скачок цен по окончании кризиса – в виду сокращения предложения.
Что касается послекризисного прыжка цен, то он очень негативно скажется на всем инфляционном процессе, и в том числе на реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Понадобятся меры для искусственного сдерживания спроса, что всегда крайне негативно воспринимается населением. В то же время меры по увеличению предложения жилья не могут дать мгновенного эффекта, хотя бы вследствие длительного цикла в строительстве.
6. Насколько заинтересован бизнес в развитии сегмента малоэтажного жилья эконом-класса? Как, на Ваш взгляд, государство сожжет простимулировать эту заинтересованность?
– О конкретных мерах стимулирования развития малоэтажного жилья эконом-класса я уже рассказала. Но хочу отметить, что особое внимание государства к развитию именно этого ценового сегмента подчеркивается постоянно и на самом высоком уровне.
Президент Дмитрий Медведев сказал, что надо строить индивидуальное жилье для более массового покупателя, по цене не более 20 000 руб. за 1 кв. м.
На сегодня лишь 25 % в структуре стоимости жилья составляет себестоимость самого дома, до 15% – это стоимость отделки, 30-35% – стоимость подведения инженерных коммуникаций к поселку и внутри него и 30% – стоимость земли с учетом расходов на переоформление.
И государство принимает ряд важнейших шагов для решения проблем на каждой позиции. Что касается земли, глава Фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман на II Всероссийском конгрессе по малоэтажному строительству заявил, что малоэтажное строительство станет приоритетом работы Фонда. Участки, которые находятся в зоне 30 км от городов-миллионников, 15 км от городов с населением от 100 тыс. до 1 млн человек и 5 км от городов с населением до 100 тыс. человек, будут выставляться на аукционы с условием использования в целях малоэтажного строительства. Первые участки будут поступать на рынок уже в июне-июле 2009 г., напомним, речь о документально и инфраструктурно подготовленных участках.
Что касается получения разрешения на строительство, хочу напомнить одну цифру. Согласно докладу «Ведение бизнеса-2009» Международной финансовой корпорации /МФК/ и Всемирного банка Россия находится на 120 месте среди 181 страны по созданию благоприятных условий для предпринимательской деятельности. Одна из основных проблем – сроки получения строительных разрешений: Россия находится по этому показателю практически на последнем месте в мире. Но и эту проблему, я уверена, можно решить. На днях Премьер-министр России Владимир Путин потребовал принять меры по сокращению сроков ожидания разрешений на строительство в РФ.
Работает подпрограмма ФЦП «Жилище» «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», проводятся конкурсы на получение субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки. Появилась возможность использовать для развития региональных проектов, в первую очередь для создания инфраструктуры под жилищное строительство, средства Инвестиционного фонда РФ. Для реализации этих проектов в 2008 г. планируется выделить до 80 млрд руб.
Т.е. многие проблемы решаются. К тому же сами девелоперы понимают, что сегмент малоэтажки эконом-класса становится все более привлекательным, тем более в условиях кризиса. Эконом-класс требует меньших вложений, строительство идет в более короткие сроки, объемы строительства больше, оборот средств происходит быстрее, что делает этот сегмент очень выгодным. Да и спрос на такое жилье более постоянен, тогда как спрос на элитное жилье в связи с кризисом значительно сократился.
7. В одном из своих интервью Вы сказали, что необходимо тесное сотрудничество бизнес-сообщества с государственными властями.
– Да, я уверена, что единственный способ отстаивать интересы отрасли – это цивилизованное лоббирование. Государство всегда разговаривает только с хорошо организованным большинством. Мы это видим на собственном примере. Мы взаимодействуем с обеими палатами Федерального Собрания РФ, Правительством РФ, участвуем в работе Экспертного совета при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике входим в состав рабочих групп по подготовке проектов нормативных актов. Проведена большая работа по проекту Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2020 г. На сегодняшний момент готовится ко второму чтению законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», мы активно участвуем в подготовке этого документа. Мы ведем активную работу по внесению изменений в законодательство о саморегулировании, в частности речь идет о необходимости дифференцированного подхода к регулированию отраслей малоэтажного и высотного строительства. Разработан и обсуждается проект технического регламента для малоэтажного строительства.
Нерешенных вопросов пока очень много. Но мы понимаем, что малый и средний бизнес в строительстве надо сохранить, создать все условия для того, чтобы малоэтажное строительство развивалось. Ведь как сказал Президент России Дмитрий Медведев, именно это позволит людям жить в качественно другой стране, с другим уровнем жизни и психологии, чувствовать себя хозяевами своей земли.
