Елена Николаева «Малоэтажное жилье удержит девелоперов на плаву». — Журнал Сосбвенник. 10 декабря 2008
Журнал «Собственник»
Елена Николаева: «Малоэтажное жилье удержит девелоперов на плаву»
10 декабря 2008
Спасет ли рынок недвижимости России малоэтажное строительство и какие дома будут возводиться массово в ближайшее время, «Собственнику» рассказала президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева.
– Насколько кризис повлиял на состояние рынка малоэтажного строительства?
– Сегодня мы должны признать кризисную ситуацию в сфере строительства. Кредитование проектов прекращено, компании, работающие в высотном строительстве, заявили о замораживании проектов.
Однако на рынке малоэтажного строительства ситуация развивается не совсем так. Во-первых, у частного загородного дома есть ряд преимуществ перед квартирой в многоэтажке. Например, высотный дом не будет сдан в эксплуатацию, пока не построен последний этаж. Совсем по-другому дело обстоит с организованным поселком. Его можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства.
– Это будет востребовано и в условиях кризиса, когда проблема обманутых дольщиков встает с новой силой?
– Последние 5 лет страна жила не по средствам, и это тормозило внедрение и развитие новых технологий малоэтажного загородного домостроения. Сейчас, в связи с кризисом, страна уже не может строить только из монолита и кирпича, и открывается большой пласт недооцененных активов малоэтажного сегмента, как для инвестирования, так и для формата загородного проживания. Современные технологии малоэтажного строительства позволяют строить быстро и недорого. Проекты малоэтажной застройки долго и тщательно прорабатываются, в них принимают активное участие региональные власти и государство. Таким образом, можно с уверенностью сказать, что спрос на малоэтажное жилье в 2007 году был удовлетворен только на 11,2%.
Справка. В 2007 году общий объем водимых коттеджей в Московской области составил 3,5 млн кв. м, из них 16% – элитного класса, 20% – эконом-класса и 64% – бизнес-класса, тогда как спрос на малоэтажное жилье развивался совсем в другом направлении и разделился на: 3% – элит-класса, 40% – бизнес-класса и 57% – эконом-класса.
На фоне всеобщего застоя строительного рынка и замораживания проектов крупные строительные компании продолжают активно развивать малоэтажное направление. Малоэтажное жилье эконом-класса – это спасательный круг, который способен удержать на плаву девелоперский бизнес.
– Какие перемены произошли с мегапроектами, обещавшими миллионы квадратных метров малоэтажки?
– Большие проекты, для которых планировались независимое финансирование, конечно, как строились, так и будут успешно строиться и реализовываться – например, сочинский проект «Холл Хаус» компании «Веско Групп». Кризис ведь не на всю жизнь, он все равно закончится, и спрос после этого будет намного больше. А всем известно, что и сейчас спрос на малоэтажное жилье, особенно эконом-сегмента, достаточно велик и превышает предложение.
Кроме того, многие столичные компании пошли сейчас в провинцию, как «Родекс Групп», которая заявила о своей экспансии в более чем 15 регионов. Перераспределяя финансовые потоки, такие компании в итоге могут поддерживать все проекты, не прибегая к увеличению объемов финансирования из внешних ресурсов, тем самым обеспечивая собственное устойчивое развитие и свое будущее после кризиса.
При этом надо понимать, что сжатие рынка малоэтажного строительства все равно произойдет, сокращение предложения неизбежно. И после окончания кризиса это сжатие обернется скачком цен. В то же время меры по увеличению предложения жилья после кризиса не смогут дать мгновенного эффекта, хотя бы вследствие длительного цикла в строительстве.
– Идут активные разговоры о том, что эта сфера может выжить только в том случае, если государство будет предоставлять участки или бесплатно, или за символические деньги. Так ли это?
– На сегодня лишь 25% в структуре стоимости жилья составляет себестоимость самого дома, до 15% – это стоимость отделки, 30-35% – стоимость подведения инженерных коммуникаций к поселку и внутри него и 30% – стоимость земли с учетом расходов на переоформление.
Сегодня государство решает проблемы выделения земли системно. Создан Фонд содействия развитию жилищного строительства. Его руководитель, Александр Браверман, на II Всероссийском конгрессе по малоэтажному строительству заявил, что малоэтажное строительство станет приоритетом работы фонда. Участки, которые находятся в зоне 30 км от городов-миллионников, 15 км от городов с населением от 100 тыс. до 1 млн человек и 5 км от городов с населением до 100 тыс. человек, будут выставляться на аукционы с условием использования в целях малоэтажного строительства. Первые участки будут поступать на рынок уже в июне-июле 2009 года. Напомним, речь о документально и инфраструктурно подготовленных участках.
Но, безусловно, рост индивидуального жилищного строительства наиболее активно идет в регионах, где жители имеют право бесплатно или практически бесплатно получать землю, вне зависимости от того, имеют ли они квартиры в городах – например, в Ленинградской и Белгородской областях. В таких регионах доля малоэтажки в общем объеме вводимого жилья составляет примерно 70%.
– Пример можете привести?
– В Белгородской области каждый работающий житель, независимо от жилищных условий, имеет возможность приобрести в собственность земельный участок под индивидуальное строительство размером 15 соток, компенсировав только затраты на его оформление и регистрацию. Можно получить участок до 1,2 га земли, но за более высокую плату. Инженерную инфраструктуру к участкам подводит область. Строительство инженерных сетей идет опережающими темпами, чтобы до прихода застройщика на участок уже были подведены вода, свет и газ.
Кроме того, там существует потребительский кооператив граждан «Свой дом». Членом кооператива может стать гражданин РФ, который прожил не менее 3 лет на территории Белгородской области. Чтобы вступить в кооператив, необходимо накопить паевой взнос размером от 50 до 300 тыс. руб. Вам выделяется кредит, вдвое превышающий ваш взнос, под 1% сроком на 7 лет, возвратят и внесенные деньги. Многодетные семьи и молодые специалисты имеют право на дополнительную финансовую поддержку. Кредиты выделяются на строительство, на достройку или пристройку к индивидуальным жилым домам. Кооператив не работает с многоэтажным жильем.
– Говорят о бесплатном выделении земли социально незащищенным гражданам…
– Государственная Дума рассматривает возможность бесплатной передачи земли льготным категориям граждан. Готовится ко второму чтению законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Проект предполагает создание особого вида закрытого кооператива, в который будут вступать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Такие закрытые кооперативы будут получать землю под застройку бесплатно. И граждане при желании смогут сэкономить и своими силами построить себе дом: технологии индивидуального строительства это позволяют. Также государство будет оказывать помощь таким кооперативам в обеспечении земельных участков инфраструктурой – инженерной, дорожной, социальной.
– Что происходит в регионах? Какой прогноз по загородному строительству в целом по России?
– На регионах кризис отразился в меньшей степени. В первую очередь потому, что там никогда не стоили только на кредитные деньги: использовались средства инвесторов, собственные ресурсы. По данным наших членов, в регионах даже не снизились продажи. Вы видите, насколько активно сейчас проходят совещания по развитию малоэтажного строительства в регионах: только за последние пару недель они прошли в Тверской, Омской, Челябинской, Свердловской, Ленинградской, Амурской областях. В сентябре принята программа развития малоэтажного строительства в Томской области, 26 ноября – во Владимирской области. А ведь целевая программа определяет стратегию и тактику региона, закрепляет его обязательства в данной сфере, позволяет привлекать инвестиции. На каждый рубль, вложенный субъектом РФ, по региональным программам инвестор вкладывает как минимум 18 рублей. Региональные программы помогают комплексно подойти к решению проблем застройки территории и обеспечению земельных участков инфраструктурными сетями. Также они способствуют развитию производства современных строительных материалов и внедрению новых технологий строительства.
Кроме того, крупные инвесторы сегодня изымают ресурсы из проектов и готовы инвестировать в малоэтажку. Мы отбираем проекты в регионах, где разработаны целевые программы развития малоэтажного строительства, где есть заинтересованность региональных и муниципальных властей, и предлагаем их инвесторам.
– Цены на землю сейчас падают, как это влияет на рынок малоэтажного строительства?
– Падают цены на землю, стоимость строительных материалов и работ. Конечно, с точки зрения покупателя это положительный момент. Однако кризис приводит также к снижению доходов россиян, в том числе и среднего класса. Пока спрогнозировать, какое из этих снижений – стоимости жилья или доходов населения – окажется более значительным, достаточно тяжело.
Те, у кого есть свободные средства, сейчас начнут покупать дешевую землю, но большинство – в качестве актива, поскольку понятно, что после кризиса покупательная способность россиян восстановится, люди захотят строиться, и спрос на земельные участки резко возрастет.
– Каков ваш ценовой прогноз стоимости квадратного метра на загородном рынке в эконом-сегменте?
– Большинство девелоперов в эконом-сегменте рынка загородной недвижимости снижать цены не будет. Во-первых, у них меньше прибыльность, чем в многоэтажном жилищном строительстве. Во-вторых, в последние годы сильно выросли издержки: цены на строительные материалы, землю, заработные платы. В-третьих, многие компании, строящие поселки, в значительной степени опирались на собственные средства. В-четвертых, в сегменте оснащенных всей необходимой инфраструктурой поселков ниже премиум-класса предложение до сих пор меньше спроса. В-пятых, даже банки-кредиторы понимают, что снижение цен на дома приведет лишь к новым дефляционным ожиданиям покупателей и вала покупок не вызовет.
Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) — это некоммерческое партнерство, объединяющее участников рынка малоэтажного строительства для содействия реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», развития малоэтажного строительства в Российской Федерации.
В составе Агентства организации самого разного профиля: девелоперские и строительные компании, производители материалов и оборудования для малоэтажного строительства, финансовые организации. Национальное агентство является основной переговорной площадкой, центром сбора и обобщения информации для выработки предложений по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство. Агентство участвует в работе Экспертного совета при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, представители организации входят в состав рабочих групп по подготовке проектов нормативных актов.
